Expropriere. Metoda comparatiei vs. metoda bonitarii.

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

Secţia I civilă

Decizia nr. 570/2016

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 16 martie 2016.

Decizia nr. 570/2016

Asupra cauzei constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la data de 17 decembrie 2010, reclamanta SC A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B. prin primarul general, ca prin hotărârea ce se va pronunţa de către instanţă să se stabilească cuantumul despăgubirii cuvenite pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 338 mp situat în Bucureşti, la suma de 270.400 euro. S-a mai arătat că suma stabilită cu titlu de despăgubire, nu corespunde valorii reale a terenului expropriat şi nu acoperă prejudiciul produs prin scăderea valorii restului de teren.

Prin sentinţa civilă nr. 1078 din 31 mai 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins contestaţia formulată de către reclamantă.

Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a apreciat că pretenţiile reclamantei, care prin acţiunea formulată contestă cuantumul despăgubirilor stabilite prin hotărâre de către comisia de expropriere, nu sunt justificate, chiar dacă prin expertiza efectuată în cauză, la cererea sa, s-a stabilit o valoare de peste 200.000 euro.

S-a observat că evaluarea a fost făcută în baza a 3 oferte imobiliare, ataşate raportului de expertiză, fără a se respecta dispoziţiile legale ce prevăd o evaluare prin comparare cu preţurile rezultând din tranzacţii efective, date ce puteau fi obţinute prin informaţii culese de la publicaţii de specialitate, notari publici ori chiar Primăria respectivă.

Tribunalul a avut în vedere că, faţă de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1954, trebuie luat în considerare la stabilirea cuantumului despăgubirilor în sensul Legii nr. 33/1994, preţul efectiv plătit, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare încheiate pentru terenuri similare din zonă iar nu o simplă raportare la un număr limitat de oferte de preţ ale unor agenţii imobiliare ori publicate pe internet, astfel că nu se justifică omologarea expertizei.

Împotriva sentinţei primei instanţe a formulat apel reclamanta SC A. SRL, susţinând că, deşi instanţa de fond a respins obiecţiunile pârâtului la raportul de expertiză care nu ar fi ţinut cont de preţul efectiv plătit pentru terenuri similare în zonă, nu a omologat acest raport, tocmai datorită faptului că, în argumentarea evaluării, nu s-au folosit preţuri rezultând din tranzacţii efective.

Prin Decizia nr. 531/A din 6 noiembrie 2015 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul formulat, a schimbat în tot sentinţa apelată şi pe fond, a admis contestaţia şi a modificat Hotărârea nr. 13 din 07 decembrie 2010 a Primăriei Municipiului Bucureşti - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în sensul că a stabilit o despăgubire în cuantum de 149.734 euro, echivalent în lei la data plăţii la cursul Băncii Naționale a României.

Pentru a pronunţa această hotărâte, instanţa de apel a reţinut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 13 din 07 decembrie 2010 a Primăriei Municipiului Bucureşti - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea suprafeţei de 338 mp, situată în București, fiind stabilită o despăgubire de 65.099 lei.

Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 434/2009, a Horărârii Consiliului Municipiului București nr. 27 din 27 ianuarie 2010, prin care a fost aprobată declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor afectate de proiectul „Supralărgire şos. Pipera”.

Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţia României, art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se face numai după o justă şi dreaptă despăgubire.

Pentru ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă Curtea a avut în vedere dispoziţiile art. 9 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 198/2004 şi art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Curtea nu a reţinut apărarea pârâtei în sensul că în cauză este aplicabilă numai Legea specială nr. 198/2004, astfel că valoarea despăgubirilor se calculează conform grilei notarilor publici, deoarece acestei susţineri i se opune interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În ce priveşte raportul dintre legea generală - Legea nr. 33/1994 - ce constituie dreptul comun în materia exproprierii şi legea specială - Legea nr. 198/2004 în temeiul căreia s-au derulat procedurile de expropriere a terenului proprietatea apelantei - reclamante, Curtea de apel a constatat că instanţa fondului a observat în mod pertinent că dispoziţiile art. 9 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 198/2004, raportat la dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt norme de trimitere care se aplică în mod corespunzător şi în cazul acţiunii în justiţie formulate de expropriat prin care se contestă cuantumul despăgubirilor stabilite în procedura administrativă derulată în temeiul legii speciale.

Ca atare, Curtea nu a reţinut susţinerea intimatului - pârât în sensul că dispoziţiile art. 9 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 198/2004, deşi fac trimitere la prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, ar viza doar dispoziţiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu şi în ceea ce priveşte modalitatea de evaluare şi stabilire a despăgubirilor.

În cuprinsul Legii nr. 33/1994, este determinat, prin art. 25, modul de constituire a comisiei de experţi care va efectua expertiza de stabilire a cuantumului despăgubirilor în condiţiile art. 26. Prin urmare, este evident că raportul de expertiză la care fac trimitere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, este cel efectuat în etapa judiciară, iar nu cel din etapa prealabilă, administrativă prevăzută de Legea nr. 198/2004.

De asemenea, nu se poate susţine că această interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor efectuate în temeiul legii speciale, câtă vreme art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, anterior citat, face trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nicio distincţie; drept urmare, concluzia care se impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a despăgubirilor în condiţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 care, pentru considerentele expuse, nu poate fi decât expertiza efectuată în procedura judiciară.

Criteriul de referinţă al expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici învederat de intimat, aşa cum este prevăzut de Legea nr. 198/2004 este criteriul aplicabil procedurii administrative şi, chiar şi în această etapă, are doar o valoare orientativă pentru experţii A.N.E.V.A.R., abilitaţi prin dispoziţiile legii speciale, cu evaluarea despăgubirilor în această etapă, în sens de criteriu minimal al calculării despăgubirilor datorate de expropriator celor expropriaţi.

Curtea a apreciat că în temeiul art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, aşa cum au fost interpretate prin Decizia nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale, dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1992, sunt aplicabile în prezenta cauză în ceea ce priveşte criteriul legal prevăzut de aceste norme, preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, precum şi data de referinţă pentru determinarea despăgubirilor datorate pentru expropriere (data transferului dreptului de proprietate), astfel încât această apărare a intimatului nu a fost reţinută de instanţă.

Instanţa de apel a încuviinţat efectuarea unei expertize pe baza unor contracte încheiate în perioada de referinţă. Nici reclamanta şi nici pârâtul nu au depus nici în faţa instanţei fondului şi nici în faţa instanţei de apel contracte de vânzare - cumpărare care să fie folosite de comisia de experţi ca elemente de comparaţie.

Curtea a reţinut că experţii au avut în vedere un unic contract, ca element de comparaţie, care priveşte o tranzacţie de teren aflat în apropierea terenului expropriat, comisia aplicând corecţii în funcţie de particularităţile vânzării.

Deşi în urma demersurilor instanţei au fost depuse la dosar mai multe contracte, singurul contract care răspunde criteriilor legale şi care are o situaţie juridică asemănătoare cu terenul expropriat este contractul avut în vedere de experţi cu nr. 5. Singura diferenţă o reprezintă împrejurarea că investitorul - cumpărător a primit certitudinea că va putea să ridice o clădire impozantă iar vânzătorul s-a obligat să suporte costurile implicite.

Celelalte contracte nu au putut fi avute în vedere deoarece privesc tranzacţii care se referă la un alt gen de imobile - apartamente sau reprezintă o dare în plată în contul unei datorii sau schimburi de imobile fără plată.

Comparând terenul expertizat cu terenul aflat în apropriere, obiect al tranzacţiei notate de experţi cu nr. 5, comisia de experţi a adus corecţii, generate de împrejurarea că în vânzarea luată ca element de comparaţie, obligaţiile vânzătorului sunt sporite, respectiv există demersuri şi cheltuieli suplimentare, obligaţii stabilite pentru o majorare a preţului cu 20%.

Această corecţie aplicată de experţi este conformă cu Ghidul metodologic de evaluare GME 1, care a intrat în vigoare la 01 ianuarie 2012. Contractul de vânzare - cumpărare a fost valorificat de experţi cu titlu de element comparabil, metoda de lucru a experţilor de aplicare a corecţiei fiind justificată de volumul mic al tranzacţiilor, datele din celelalte tranzacţii efectuate nefiind relevante sub aspectul genului imobilelor.

Un argument în plus este dat de împrejurarea că ambii experţi parte, atât pentru reclamantă, cât şi pentru pârât au achiesat la valoarea propusă prin raportul de expertiză efectuat în faza apelului.

Faţă de situaţia de fapt expusă mai sus, Curtea a stabilit cuantumul despăgubirilor la 443 euro/mp, reprezentând un total de 149.734 euro, ce urmează a fi plătit în echivalent în lei la data plăţii la cursul Băncii Naționale a României.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti şi pârâtul B. prin primar general.

În motivele de recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., B. prin primar general critică, pentru nelegalitate, modul de stabilire a despăgubirilor cu următoarele argumente:

Procedura de expropriere a fost realizată în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea generală, Legea nr. 33/1994. Legea specială nr. 198/2004 prevedea că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din grila notarilor publici - art. 4 alin. (9).

În baza art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, persoana expropriată avea dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii astfel calculate - art. 9 din legea 198/2004. Trimiterea legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale astfel încât să nu golească de conţinut prevederile legii speciale.

Art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce priveşte instanţa competentă să judece contestaţia, soluţia pe care o poate adopta instanţa de judecată, respectiv verificarea modului în care a fost stabilită contravaloarea despăgubirii şi componenţa comisiei de experţi.

Art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu sunt aplicabile în ceea ce priveşte:

a. persoana care investeşte instanţa de judecata - în timp ce Legea nr. nr. 198/2004 prevedea că instanţa este sesizată de către expropriat, Legea nr. 33/1994 prevede că instanţa este sesizată de către expropriator.

b. soluţia pe care o poate adopta instanţa de judecata - în timp ce Legea nr. 198/2004 prevedea ca obiectul acţiunii îl constituie valoarea despăgubirii, Legea nr. 33/1994 prevede că instanţa dispune exproprierea şi stabileşte despăgubirea,

c. criteriile de stabilire a despăgubirii - în timp ce legea 198/2004 prevedea că despăgubirea se calculează în funcţie de valorile din grila notarilor publici, Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se calculează în funcţie de valorile din acte translative de proprietate.

d. momentul calculării despăgubirii - în timp ce Legea 198/2004 prevedea că valoarea este aceea de la data exproprierii, Legea nr. 33/1994 prevede că valoarea este aceea de la data întocmirii raportului de expertiză.

A interpreta altfel art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în cazul unei exproprieri dispuse în baza legii speciale, 198/2004, înseamnă încălcarea prevederilor art. 9 şi art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004.

Recurenta afirmă că a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcţie de grila notarilor publici raportată la locul unde se situa imobilul expropriat.

Din probele administrate nu a rezultat o altă valoare care să justifice admiterea acţiunii.

În mod greşit, instant de apel a reţinut că valoarea din grila notarilor publici este aplicabilă doar în faza procedurii administrative şi este orientativă. Acest raţionament al instanţei lipseşte de eficacitate juridică prevederile din Legea nr. 198/2004 care stipulează că valoarea despăgubirii se stabileşte în funcţie de valorile din grilă notarilor publici, nefăcând o altă distincţie.

În motivele de recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti critică nelegalitatea întocmirii raportului de expertiză cu următoarele argumente:

Conform raportului de expertiză depus la termenul din data de 18 septembrie 2015, având în vedere lipsa unor tranzacţii relevante, imobilul expropriat a fost evaluat prin două metode.

Conform evaluării prin metoda comparaţiei, comisia de experţi a stabilit cuantumul despăgubirii la suma de 168.152 euro (500 euro/mp). Pentru ajunge la această sumă, experţii au pornit de la preţul de 600 euro/mp, consemnat în contractul de vânzare din 24 februarie 2011, pe care l-au adus la condiţiile terenului expertizat prin aplicarea unei corecţii.

Conform evaluării prin metoda bonitării, cuantumul despăgubirii a fost stabilit la suma de 149.734 euro (443 euro/mp).

Instanţa de apel a stabilit o despăgubire de 149.734 euro, echivalent în lei la data plăţii, la cursul Băncii Naționale a României, cu motivarea că această valoare a fost determinată funcţie de singura tranzacţie realizată având ca obiect un teren asemănător cu cel expropriat, cu aplicarea unei corecţii în funcţie de particularităţile cauzei.

Din examinarea hotărârii rezultă că există contradicţie atât în considerentele acesteia, cât şi între considerente şi dispozitiv.

Astfel, din considerentele deciziei nu rezultă care a fost metoda omologată, având în vedere că, deşi instanţa a motivat că a avut în vedere evaluarea bazată pe metoda comparaţiei, suma de 149.734 euro, reţinută în considerente şi dispozitiv cu titlu de despăgubiri, corespunde evaluării bazate pe metoda bonitării.

Se arată că, în cauză, dispozitivul hotărârii nu reflectă modul de soluţionare a acţiunii, astfel cum este explicat în considerente, considerentele fiind, la rândul lor, contradictorii.

Astfel, instanţa a pronunţat o hotărâre din care nu rezultă ce anume a decis, aspect care nu permite exercitarea controlului judiciar.

O altă critică priveşte metoda comparaţiei, recurentul considerând că, din examinarea raportului de expertiză, rezultă că aceasta nu poate fi reţinută în cauză, în condiţiile în care experţii au avut în vedere un singur contract de vânzare-cumpărare în care preţul a fost determinat în funcţie de posibilitatea dezvoltării unui proiect imobiliar.

Chiar dacă experţii au aplicat o corecţie, apreciindu-se că valoarea comparabilei ar fi mai mare cu 20 la sută decât cea a imobilului expropriat, se observă că această corecţie nu a fost motivată în niciun fel, din raport rezultând că aceasta a fost aleasă în mod aleatoriu.

Consideră că metoda comparaţiei directe, astfel cum este relevată de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, nu poate fi aplicată numai pe baza unei singure tranzacţii.

În acest sens, sintagma prevăzută de lege, şi anume „preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel”, presupune analizarea mai multor preţuri de tranzacţionare şi nu a unuia singur şi doar în condiţiile în care experţii nu identifică suficiente tranzacţii, se poate apela şi la altă metodă de evaluare, fiind corectă stabilirea preţului şi prin metoda bonitării.

Apreciază că, în cauză nu s-au depus destule diligente pentru obţinerea unor tranzacţii care să permită aplicarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Menţionează că în Dosarul nr. x/3/2010, aflat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, având ca obiect stabilirea despăgubirilor privind un teren expropriat în suprafaţă de 106 mp, aparţinând aceleiaşi reclamante, teren alipit terenului ce formează obiectul prezentului dosar, experţii, dintre care doi fac parte şi din comisia stabilită în prezentul dosar, au evaluat terenul pe baza metodei comparaţiei directe, având în vedere două tranzacţii, una dintre ele fiind aceeaşi cu cea din prezenta cauză pentru care nu au aplicat nicio corecţie. În acel dosar s-a avut în vedere şi un alt contract de vânzare-cumpărare, de unde rezultă că în prezenta cauză nu s-au depus suficiente diligenţe pentru obţinerea mai multor tranzacţii care ar fi permis evaluarea corectă a imobilului bazată pe metoda comparaţiei directe.

S-a arată că în mod greşit s-a stabilit, în cauză, data transferului dreptului de proprietate la data de 17 decembrie 2010, aceasta fiind de fapt data emiterii hotărârii de stabilire a despăgubirilor şi nu data consemnării acestora, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 15 din Legea nr. 198/2004.

De altfel, în dosar nu există niciun înscris care să ateste data consemnării despăgubirilor pentru imobilul supus exproprierii, rezultând aşadar faptul că instanţa nu a stabilit pe deplin situaţia de fapt la care să poată fi aplicate dispoziţiile legale în materia exproprierii.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:

Recursul pârâtului B., întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critică hotărârea instanţei de apel în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, susţinând că, potrivit dispoziţiilor Legii nr. 198/2004, criteriul legal de stabilire a acestora este grila notarilor publici şi nu cel întemeiat pe valoarea tranzacţiilor imobiliare la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994, incident numai în ceea ce priveşte procedura exproprierii.

Referitor la modalitatea de aplicare în cauză a dispoziţiilor Legii nr. 198/2004 raportat la dispoziţiile Legii nr. 33/1994 şi la stabilirea cuantumului despăgubirilor pe baza grilelor actualizate de Camerele Notarilor Publici, Înalta Curte constată că susţinerea recurentului este nefondată, urmând a fi înlăturată ca atare.

După cum corect a arătat instanţa de apel, norma specială reprezentată de art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată, trimite la dreptul comun în materia procedurii de expropriere, prevăzând că acţiunea expropriatului nemulţumit de cuantumul despăgubirii se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.

Rezultă că însăşi legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispoziţiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în faza jurisdicţională a exproprierii, şi anume cele conţinute în legea cadru din materia exproprierii-Legea nr. 33/1994.

Textele invocate de către recurentul-pârât, prin care stabilirea despăgubirilor se raportează la grila notarilor publici, se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanţei cu contestaţia împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară. În acest sens se constată că art. 4 alin. (8) din Legea nr. 198/2004 face vorbire de un raport de evaluare a imobilelor în faza administrativă, pe când pentru etapa jurisdicţională legiuitorul foloseşte în art. 26 din Legea nr. 33/1994 o terminologie diferită, referindu-se la un "raport de expertiză".

Prin urmare, evaluarea proprietăţilor imobiliare prin raportare la grilele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica şi procedurii judiciare în cadrul căreia instanţa are de analizat, în limitele învestirii, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulaţie a bunului, dar şi alte categorii de prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce îşi au izvorul juridic în faptul exproprierii.

Trimiterea pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu poate fi interpretată, cum greşit pretinde recurentul-pârât, că ar viza doar aspectele de ordin procedural ale soluţionării acţiunii în despăgubiri, întrucât în procedura jurisdicţională legiuitorul a înţeles să nu deroge de la norma generală care reglementează modalitatea de evaluare a despăgubirii, fiind evident că la stabilirea cuantumului acestor despăgubiri trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, aşa cum de altfel, în mod corect a statuat şi instanţa de apel.

În consecinţă, critica B. nu se susţine, recursul pârâtului urmând a fi respins ca nefondat.

Ministerul Public invocă în recursul său, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., caracterul contradictoriu al considerentelor şi al acestora cu dispozitivul hotărârii, împrejurare de natură a împiedica efectuarea controlului judiciar. Se arată în acest sens că instanţa de apel a omologat metoda comparării, însă a stabililit despăgubirea în cuantumul calculat de experţi prin metoda bonitării.

Cu privire la data la care se stabileşte valoarea despăgubirii, se arată că instanţa a validat calculul experţilor cu referire la data emiterii hotărârii de expropriere, deşi nu rezultă din dosar că aceasta corespunde datei la care s-au consemnat despăgubirile, când a avut loc şi transferul dreptului de proprietate. De asemenea se critică lipsa de rol activ a instanţei de apel care a avut în vedere un raport de expertiză în cadrul căruia experţii au verificat şi valorificat un singur element comparabil, reprezentat de un contract pentru un teren din apropiere cu un preţ de achiziţie influenţat de obligaţia vânzătorului de a suporta anumite costuri suplimentare pentru schimbarea destinaţiei terenului, considerându-se că puteau fi identificate mai multe tranzacţii, astfel cum s-a procedat într-un alt dosar ce viza terenul alăturat.

Înalta Curte constată ca fiind fondate criticile formulate, reprezentând aspectele de nelegalitate din perspectiva cărora recursul va fi admis.

În ceea ce priveşte prima critică, se reţine că motivarea hotărârii presupune că aceasta trebuie să cuprindă, în considerentele sale, motivele de fapt şi de drept care au condus la soluţia pronunţată, în legătură directă cu aceasta şi care susţin decizia adoptată.

Or, în cauză, analiza din considerente, nu susţine ci, dimpotrivă, contrazice dispozitivul.

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.”

Faţă de caracterul explicit al dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, metoda comparaţiei directe este prioritară iar alte elemente de cuantificare a despăgubirilor nu pot fi avute în vedere decât în situaţia în care se probează inexistenţa unor tranzacţii efective.

Deşi în considerente instanţa s-a referit la metoda comparaţiei directe, reţinând existenţa unei tranzacţii comparabile ce îndeplineşte criteriile legale, totuşi, atunci când a stabilit valoarea despăgubirilor, a optat pentru cuantumul calculat prin metoda bonitării, fără a prezenta motivele pentru care a validat această metodă şi a înlăturat-o pe cea a comparaţiei directe pentru ca instanţa de control judiciar să poată verifica raţionamentul adoptării acestei soluţii.

Pe de altă parte se constată că instanţa de apel nu a justificat nici dispoziţia dată experţilor de a calcula valoarea despăgubirilor la data emiterii hotărârii de expropriere (decembrie 2010), în condiţiile în care, din lucrările dosarului, nu rezultă că această dată coincide cu cea a consemnării despăgubirilor. Or, potrivit dispoziţiilor legale, interpretate în acord cu Decizia nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale, „experţii şi instanţa de judecată vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate”, iar potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004 „transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data plăţii despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora”.

În ceea ce priveşte rolul activ al instanţei în identificarea unor tranzacţii ce îndeplinesc criteriile legale pentru a constitui comparabile în procesul de stabilire a unei juste despăgubiri, se constată că instanţa şi-a îndeplinit obligaţia de verifica existenţa acestora prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de date, respectiv către Direcţiile de Impozite şi Taxe Locale şi Birourile de Carte Funciară ale sectoarelor 1 şi 2 Bucureşti.

Împrejurarea că experţii au reţinut o singură comparabilă căreia i-au aplicat un coeficient de corecţie este cenzurabilă la momentul verificării criteriilor de legalitate ce trebuie respectate la întocmirea expertizei.

Pe de altă parte, dacă participanţii la proces deţin informaţii despre tranzacţii ce corespund criteriilor legate de perioada în care a operat transferul dreptului de proprietate şi categoria de imobil supus exproprierii, este în interesul cauzei ca aceste tranzacţii să fie verificate şi utilizate în stabilirea valorii de circulaţie a bunului.

În consecinţă, Înalta Curte va admite recursul declarat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti în baza art. 304 pct. 7 C. proc. civ. şi va casa decizia recurată în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ. cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

În rejudecare se impune suplimentarea probatoriului pentru stabilirea certă a datei la care a operat transferul dreptului de proprietate, dată la care se vor raporta experţii în calculul despăgubirii, se vor verifica susţinerile recurentului referitoare la existenţa unei alte comparabile utilizată pentru terenul învecinat, într-un alt dosar având aceleaşi părţi, în măsura în care respectiva tranzacţie întruneşte exigenţele legale pentru a fi utilizată şi în prezentul dosar, urmând a se dispune, după clarificarea situaţiei de fapt, asupra cuantumului corespunzător al despăgubirilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul B. prin primar general împotriva Deciziei nr. 531/A din 6 noiembrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Admite recursul declarat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva aceleiaşi decizii.

Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 16 martie 2016.