Drept de superficie. Despagubiri pentru lipsa de folosinta a terenului.

Din economia dispozițiilor art. 492 Cod civil, dreptul de superficie este un drept real care implică pentru titular/superficiar două atribute, constituite în drepturi distincte și anume, dreptul de proprietate asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări și dreptul de folosință asupra terenului pe care acestea se află.

Corelativ dreptului de folosință a terenului pe durata existenței construcției, superficiarului îi incumbă obligația personală de a plăti o despăgubire proprietarului terenului, dacă nu s-a convenit altfel, întrucât nu se poate îmbogăți pe nedrept în paguba acestuia.

Dreptul la despăgubire se naște la momentul la care proprietarul terenului a luat cunoștință de faptul instituirii în sarcina sa a obligației de a respecta folosința terenului pe durata construcției, mai înainte ca el să se folosească de beneficiul de a păstra sau cere ridicarea construcției, prevăzut de dispozițiile art. 494 Cod civil.

Sub aspectul analizat, al admisibilității cererii de plată a unei despăgubiri în cadrul procesul de recunoaștere a dreptului de superficie nu prezintă relevanță juridică împrejurarea că proprietarul terenului nu a formulat o astfel de solicitare, de despăgubire, la momentul edificării construcției, cât timp superficiarul nu dovedește intenția proprietarului de a-l gratifica cu folosința terenului.

Î.C.C.J, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 749 din 2 februarie 2011.

Prin cererea înregistrată la data de 3 aprilie 2003, astfel cum a fost completată, reclamanta CONSUMCOOP Rodna a chemat în judecată Primarul Comunei Rodna pentru Statul Român, Parohia Ortodoxă Rodna, G.L., A.M.D. și alții solicitând instanței să constate că este titulara dreptului de proprietate asupra clădirii „Magazin, spații pentru mica producție și prestări servicii” din localitatea Rodna, cu titlu de edificare și să se dispună intabularea acestui drept pe numele său, precum și a unui drept de superficie, cu radierea intabulării dreptului de proprietate înscris în favoarea lui Ș.E. și L. din CF 867 Rodna, sub nr. top 561/2.

Prin sentința civilă nr. 1772 din 15 septembrie 2004, Judecătoria Năsăud a declinat competența de soluționarea a litigiului în favoarea Tribunalului Bistrița Năsăud.

Prin sentința civilă nr. 429 din 19 noiembrie 2009, pronunțată în al doilea ciclu procesual, Tribunalul Bistrița Năsăud, secția civilă a admis cererea de chemare în judecată, precum și cererea de intervenție în interes propriu formulată de SC F. SRL Rodna și a constatat că reclamanta CONSUMCOOP Rodna a dobândit prin edificare dreptul de proprietate asupra construcției – Hotel Restaurant Rodna, precum și dreptul de superficie, ce cuprinde dreptul de proprietate asupra construcției mai sus arătate și dreptul de folosință asupra terenului de 296 mp.

Prin aceeași sentință s-a validat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 10 noiembrie 2004 între reclamantă și intervenienta SC F. SRL Rodna, având ca obiect construcția Hotel Restaurant Rodna și s-a statuat că prezenta sentință ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dispunând intabularea dreptului de superficie mai sus arătat în favoarea intervenientei, în conformitate cu dispozițiile art. 61 din Decretul Lege nr. 115/1938, respectiv a dreptului de proprietate asupra construcției și a dreptului de folosință asupra terenurilor de 323 mp de sub nr. top 561/2 și de 53 mp de sub nr. top nou 571/2/b/2/1 iar pentru restul terenurilor de 299 mp de sub nr. top nou 565/1/2, de 248 mp de sub nr. top 571/1/2, de 164 mp de sub nr. top nou 571/2/b/2/2, de 264 mp de sub nr. top nou 564/2, reînscrierea dreptului pentru vechii proprietari.

Totodată, instanța a respins cererile reconvenționale formulate de pârâții C.G., C.M., L.I., S.E. și Parohia Ortodoxă Română Rodna, ca neîntemeiate.

În motivarea hotărârii instanța a reținut că prin Decretul nr. 46 din 18 martie 1896 s-au expropriat și trecut în proprietatea statului terenul în suprafața de 1346 mp și construcțiile în suprafață de 811 mp, respectiv, împrejmuirile în lungime de 200 mp situate în comuna Rodna, județul Bistrița Năsăud, imobile care au fost proprietatea persoanelor nominalizate în tabelul anexă la decret, anume G.F., A.V.M., M.I. și I., C.G. și M., O.F., G.A., L.I. și S.E.

Potrivit mențiunilor decretului, exproprierea s-a realizat în scopul realizării obiectivului de investiții – „Spațiu pentru mica producție, alimentație publică și prestări servicii turistice în localitatea Rodna”, construcțiile expropriate fiind transmise din proprietatea statului în proprietatea Uniunii Județene a Cooperativelor de producție, achiziții, desfacerea mărfurilor și de credit Bistrița – Năsăud, cu aprobarea demolării, iar terenurile expropriate, în folosința aceleiași uniuni, pe durata existenței construcțiilor nou edificate, cu obligația pentru uniune de a plăti foștilor proprietari ai imobilelor expropriate despăgubirile ce li se cuvin în conformitate cu prevederile Decretului Consiliului de Stat nr. 467 /1979, precum și statului taxa anuală reglementată de art. 51 din Legea 59/1964 cu privire la fondul funciar.

Instanța a reținut că vechile construcții, în aplicarea dispozițiilor decretului de expropriere, au fost demolate iar pe teren au fost edificate construcții noi, care au fost predate de antreprenor către beneficiarul Cooperativa Rodna, actualmente CONSUMCOOP Rodna, la data de 8 noiembrie 1990.

În atare condiții, instanța a constatat că în persoana reclamantei se regăsește atât atributul proprietății asupra construcției nou-edificate cât și atributul folosinței asupra terenului aferent, atribute care împreună compun dreptul real imobiliar de superficie, perpetuu atâta timp cât durează construcția și imprescriptibil extinctiv.

Instanța a mai reținut că prin procesul verbal de vânzare prin negociere directă, datat 10 noiembrie 2004, construcția Hotel Restaurant Rodna a fost înstrăinată de reclamantă către SC F.SRL Rodna și, constatând că procesul-verbal întrunește condițiile cerute de lege unui antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, a dispus validarea convenției de vânzare cumpărare.

Referitor la terenul proprietatea pârâtei Biserica Ortodoxă Română, înscris sub nr. top 564 și 565/1 – de 313 mp și 715 mp, instanța a constatat că deși nu a făcut obiectul exproprierii prin decretul prezidențial mai sus arătat, parte din acesta, anume 49 mp - top 564/1 și 416 mp – top 565/1/I a fost afectat de noile construcții, fiind ocupat abuziv ca, de altminteri, și alte terenuri aparținând persoanelor fizice pârâte, care nu au fost vizate de actul de expropriere.

Instanța a apreciat însă că foști proprietari, pentru terenurile ocupate în mod abuziv de noile construcții, în raport de prevederile deciziei în interesul legii nr. 33/2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, sunt îndreptățiți la despăgubiri în procedura Legii nr. 10/2001, caz în care nu poate primi pretențiile de despăgubire formulate de aceștia în prezentul proces pe cale reconvențională.

Prin decizia civilă nr.122/A din 28 aprilie 2010, Curtea de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie a admis apelul declarat de pârâta Parohia Ortodoxă Română și a schimbat în parte sentința în sensul că a admis cererea reconvențională formulată de această pârâtă și a obligat pe reclamanta CONSUMCOOP Rodna să-i plătească suma de 22.254 lei despăgubiri, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului, precum și suma de 2000 lei cheltuieli de judecată în fond, menținând celelalte dispoziții ale sentinței.

Prin aceeași decizie, intimata SC Consum Rodna și SC F. SRL Rodna au fost obligate să plătească apelantei Parohia Ortodoxă Română Rodna suma de 300 lei cheltuieli parțiale de judecată din apel.

În motivarea deciziei, instanța a reținut că termenul de finalizare a noilor construcții – ce au constituit scopul exproprierii dispusă prin Decretul nr. 46/18 martie 1896, a fost 31 octombrie 1989 - potrivit mențiunilor procesului verbal încheiat de antreprenorul ACM Bistrița Năsăud și beneficiarul UJCOOP Bistrița Năsăud, dar că, în realitate construcțiile au fost finalizate la data de 8 noiembrie 1990.

Instanța a mai reținut că reclamanta nu a respectat autorizația de construire și limitele decretului de expropriere, potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, aceasta ocupând o suprafața totală de 2806 mp teren, cu 1463 mp mai mult teren față de suprafața de teren expropriată.

Referitor la pârâta Parohia Ortodoxă Rodna, instanța a reținut că deși reclamanta îi recunoaște dreptul de proprietate asupra suprafeței de 823 mp teren, din care 385 mp se află sub construcție iar 465 mp sunt afectați de curtea hotelului, în mod greșit afirmă că nu îi datorează despăgubiri.

Anume, instanța de apel a motivat că dreptul de superficie, drept real ce derivă din prevederile art. 492 Cod civil, nu este gratuit și, în consecință, superficiarul poate fi obligat la plata unei indemnizații pentru folosirea terenului, sens în care a admis cererea pârâtei Parohia Ortodoxă Rodna și a obligat pe reclamantă la plata unei despăgubiri în cuantumul stabilit prin expertiza efectuată în cauză.

Instanța de apel a mai reținut că reclamanta este în culpă cât privește faptul ocupării cu construcția proprietatea sa și a altor terenuri decât cele expropriate și destinate edificării acesteia, cu mențiunea că sub aspectul analizat, al plății de despăgubirii, nu poate fi primită apărarea potrivit căreia ele nu mai pot fi acordate în prezentul proces sub motiv că nu au fost solicitate de proprietar la momentul ocupării terenului, argumentat de faptul că dreptul de superficie s-a recunoscut în cadrul procesului pendinte.

Instanța a mai reținut că nu este justificată constatarea primei instanțe potrivit căreia terenul în litigiu ar cădea sub incidența prevederilor Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989.

Aceasta, întrucât pretențiile de despăgubire deduse judecății s-au fundamentat pe faptul nerespectării condițiilor exproprierii și pe faptul ocupării abuzive a acestor terenuri în anul 1990, cu ocazia edificării clădirii de autoarea reclamantei, fapt atestat și prin mențiunile procesului verbal din data de 20 iulie 1990, încheiat de proprietara clădirii cu C.I., pentru cedarea unei suprafețe de 86 mp necesară lărgirii drumul de acces în curtea acesteia.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta CONSUMCOOP Rodna, invocând incidența art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.

În motivarea recursului, reclamanta reiterează apărarea potrivit căreia asupra terenului care a fost proprietatea pârâtei Parohia Ortodoxă Română Rodna s-a constituit un drept de superficie în favoarea sa încă din anul 1989, în baza acordul tacit al acesteia, caz în care, cât timp nu s-a opus ocupării terenului și nu a solicitat plata unor despăgubiri la acel moment, al deposedării, în prezentul proces nu mai putea fi primită solicitarea de despăgubire.

Recurenta susține, totodată, că instanța de apel a statuat greșit că acest teren nu a fost preluat în mod abuziv de stat și, pe cale de consecință, că despăgubirile nu se datorează pârâtei în condițiile Legii nr.10/2001, cât timp a dovedit că lucrările de construcție ale hotelului s-au încheiat în anul 1989 și nu în anul 1990.

În subsidiar, recurenta solicită diminuarea despăgubirilor acordate pârâtei, în limita terenului pentru care s-a recunoscut dreptul de superficie, care măsoară în total 465 mp - 49 mp din nr. top 564/1 și 416 mp din nr. top 565/1/1 - și nu 823 mp, cum a reținut instanța de apel în baza concluziilor expertizei întocmite de expert și, respectiv, în limita prețului tehnic al terenului, de 22,533 lei și nu a prețului de piață, de 27,04 lei/mp, întrucât terenul nu a făcut obiectul unei convenții de vânzare – cumpărare.

În baza art. 274 Cod procedură civilă, reclamanta solicită obligarea pârâtei Parohia Ortodoxă Română Rodna la plata cheltuielilor de judecată din apel, precum și a cheltuielilor de judecată din recurs.

Analizând recursul, în limita susținerilor reclamantei care fac posibilă încadrarea în art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Înalta Curte constată că nu este fondat pentru următoarele considerente:

În drept, din economia dispozițiilor art. 492 Cod civil, dreptul de superficie este un drept real care implică pentru titular/superficiar două atribute, constituite în drepturi distincte și anume, dreptul de proprietate asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări și dreptul de folosință asupra terenului pe care acestea se află.

Corelativ dreptului de folosință a terenului pe durata existenței construcției, superficiarului îi incumbă obligația personală de a plăti o despăgubire proprietarului terenului, dacă nu s-a convenit altfel, întrucât nu se poate îmbogăți pe nedrept în paguba acestuia.

Dreptul la despăgubire se naște la momentul la care proprietarul terenului a luat cunoștință de faptul instituirii în sarcina sa a obligației de a respecta folosința terenului pe durata construcției, mai înainte ca el să se folosească de beneficiul de a păstra sau cere ridicarea construcției, prevăzut de dispozițiile art. 494 Cod civil.

Sub aspectul analizat, al admisibilității cererii de plată a unei despăgubiri în cadrul procesul de recunoaștere a dreptului de superficie nu prezintă relevanță juridică împrejurarea că proprietarul terenului nu a formulat o astfel de solicitare, de despăgubire, la momentul edificării construcției, cât timp superficiarul nu dovedește intenția proprietarului de a-l gratifica cu folosința terenului.

În speța supusă analizei, se constată că autoarea reclamantei CONSUMCOOP Rodna a edificat o construcție în anii 1989-1990 pe un teren expropriat atribuit în acest scop, afectând cu construcția și curtea acesteia și o parte din terenul proprietatea Parohiei Ortodoxe Române Rodna, fără o opoziție a acesteia și fără o proba încheierea unei convenții de despăgubire.

În aceste condiții, reclamanta a solicitat și obținut, mai înainte ca Parohia Ortodoxă Română Rodna să-și manifeste dreptul de opțiune prevăzut de art. 494 Cod civil, recunoașterea dreptului de superficie care dă naștere în sarcina pârâtei obligației corelative de a respecta reclamantei folosința terenului său care este afectat de construcție și de curtea acesteia, pe toată construcției.

Așa fiind, primind pretenția formulată la data de 3 aprilie 2003 și statuând asupra existenței dreptului de superficie în favoarea reclamantei, în mod corect instanța de apel, în lipsa unei convenții de despăgubire care să fi intervenit anterior între părțile litigante, a analizat și a soluționat pretenția de despăgubire formulată în cadrul prezentului proces, pe cale incidentală, de către pârâtă.

Date fiind circumstanțele de fapt ale cauzei, se constată, totodată, că nu poate fi primită apărarea reclamantei potrivit căreia raportului de despăgubire dedus judecății în prezenta cauză i-ar fi aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor terenuri preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.

Aceasta, întrucât, deposedarea Parohiei Ortodoxe Române Rodna de teren nu s-a realizat de stat ci de autoarea reclamantei, Uniunea Județeană a Cooperativelor de producție, achiziție, desfacerea mărfurilor și de credit Bistrița Năsăud, beneficiară a unor măsuri de expropriere dispuse de stat cu privire însă la alte terenuri și construcții vechi și, respectiv, beneficiară a dreptului de a edifica o construcție nouă Hotel Restaurant Rodna pe terenurile expropriate, care erau distincte și nu se confundau ci doar se învecinau cu terenul pârâtei.

În aceste condiții, se constată ca fiind lipsită de relevanță juridică distincția efectuată de reclamantă între data ocupării de către autoarea sa a terenurilor – 1989 și data finalizării investiției – 1990, atâta timp cât nu s-a probat o intervenție abuzivă a statului în deposedarea pârâtei Parohia Ortodoxă Română Rodna de terenurile sale.

Înalta Curte constată că nu poate primi nici criticile formulate în subsidiar prin cererea de recurs.

Referitor la cuantumul despăgubirii, de 22.254 lei, calculată la un preț de circulație de 27,04 lei/mp pentru o suprafață de 823 mp, se constată că aceasta a fost stabilită prin raportul de expertiză întocmit de ing. V.I., comunicat reclamantei la data de 7 mai 2009, ale cărui concluzii nu au fost contestate de reclamantă.

În aceste condiții, criticile formulate de reclamantă cu privire la aprecierea greșită a instanțelor de fond a probatoriilor administrate și necontestate de părțile litigante, relative la întinderea terenului afectat folosinței construcției și calculul despăgubirii datorate, se constituie în critici de netemeinicie și ele nu pot face obiectul analizei instanței de recurs, ca urmare a abrogării prevederilor art. 304 pct. 11 Cod procedură civilă prin OUG nr. 138/2000.

Așa fiind, pentru considerentele arătate, Înalta Curte a constatat că recursul dedus judecății se dovedește a fi nefondat.