Diminuare pret contract de vanzare-cumparare din cauza viciilor ascunse

 

(Sentinta civila nr. 11641 din data de 30.06.2014 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1)

Prin cererea inregistrata sub nr. 16481/299/2012 la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, reclamanta T.L.C. a chemat in judecata pe paratii G.D., G.R.S. si P.S.1, solicitand instantei sa constate diminuarea pretului imobilului care face obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. X, direct proportional cu valoarea viciilor ascunse, datorita efectuarii lucrarilor in mod necorespunzator, sa oblige pe parati la plata sumei de 437.800 lei, echivalent a 100.000 Euro, reprezentand contravaloarea lucrarilor de remediere a viciilor, precum si a sumei de 43.780 lei, echivalent a 10.000 Euro, reprezentand daune-interese.

In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, la data de 05.09.2011, intre aceasta, in calitate de cumparator si paratii G.D. si G.R.S., in calitate de vanzatori, s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare aut. sub nr. X de BNP "MPA", avand ca obiect ap. nr. X, de la etajul X si mansarda imobilului situat in _., reclamanta achitand pretul de 320.000 Euro.

La data intocmirii documentatiei necesare contractarii creditului ipotecar, imobilul era, aparent, in stare buna, vanzatorii asigurand-o pe reclamanta ca au fost respectate lucrarile descrise in autorizatiile de construire nr. X si nr. X.

Dupa aproximativ o luna de la achizitionarea imobilului, anterior depunerii documentatiei necesare in vederea obtinerii Autorizatiei de Recompartimentare si Desfiintare mansarda, reclamanta a efectuat o expertiza tehnica MLPAT, la baza careia au stat in autorizatiile de construire nr. X si nr. X, ocazie cu care s-au descoperit mai multe deficiente, respectiv vicii ale constructiei.

Or, daca aceste vicii ar fi fost cunoscute de catre reclamanta la momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare, tranzactia nu s-ar mai fi incheiat.

Astfel, reclamanta apreciaza ca sunt intrunite, in cauza, cele trei elemente cumulative care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorilor impotriva viciilor ascunse: imobilul in cauza era afectat de vicii la momentul incheierii contractului, viciile au o natura ascunsa si sunt suficient de grave incat sa produca prejudicii.

Reclamanta a precizat ca a fost indusa in eroare in ceea ce priveste respectarea autorizatiei de construire nr. X.

In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1707-1715 C. civ.

Paratii nu au formulat intampinare.

La termenul din data de 24.01.2013, instanta a invocat, din oficiu, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei P.S.1, pe care a admis-o, pentru motivele care se regasesc in incheierea de sedinta de la acea data.

In dovedirea cererii, reclamantei i-a fost incuviintata administrarea probei cu inscrisuri, cu interogatoriul paratilor si a probei cu expertiza constructii.

La termenul din data de 07.03.2013, paratii G.D. si G.R.S. au fost citati, inclusiv prin intermediul unui cotidian de larga raspandire, insa nu s-au prezentat in vederea administrarii probei cu interogatoriu, intrebarile formulate de catre reclamanta fiind anexate la dosar (f. 62-65).

De asemenea, la solicitarea instantei, Primaria Sectorului 1 Bucuresti a comunicat documentatia care a stat la baza realizarii constructiei in speta (f. 1-138, vol. II).

De asemenea, in cauza a fost efectuata expertiza constructii de catre d-na expert I.C.G., specializata inclusiv pe aspecte privind rezistenta si stabilitatea pentru constructii civile, raportul intocmit fiind anexat la dosar (f. 154-166).

Analizand probatoriul administrat, instanta constata urmatoarele:

Intre reclamanta T.L.C., in calitate de cumparator si paratii G.D. si G.R.S., in calitate de vanzatori, s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare aut. sub nr. x (f. 13-15, vol. I).

Obiectul contractului l-a constituit apartamentul nr. x, situat la etajul x, precum si mansarda imobilului din _, pretul acestuia, de 320.000 Euro, fiind achitat de catre reclamanta la data autentificarii contractului, astfel cum rezulta din cuprinsul acestuia.

Instanta mai retine ca, asupra imobilului, au fost realizate lucrari de reparatii la acoperis si de compartimentare a mansardei, la baza carora a stat autorizatia de construire nr. x (f. 8-9, vol. I), de refacere a fatadei si a imprejmuirii, in baza autorizatiei nr. x (. 10, vol. I), respectiv lucrari de consolidare, in baza autorizatiei nr. x (f. 11-12, vol. I).

Reclamanta a sustinut ca toate lucrarile executate au fost afectate de vicii ascunse, iar paratii, in calitate de vanzatori, si-au asumat, prin contractul de vanzare-cumparare, obligatia de a o garanta pe cumparatoare in cazul existentei unor asemenea vicii.

In ceea ce priveste obligatia de garantie a vanzatorului pentru viciile ascunse, instanta are in vedere dispozitiile art. 1352 C. civ. 1865 (aplicabil in speta prin raportare la data incheierii contractului de vanzare-cumparare), conform carora vanzatorul este supus la raspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vandut, daca, din cauza acelora, lucrul nu este bun de intrebuintat, dupa destinarea sa, sau intrebuintarea sa e atat de micsorata, incat se poate presupune ca cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.

De asemenea, conform art. 1354 C. civ. 1865, vanzatorul este raspunzator de viciile ascunse, chiar si daca nu le-a cunoscut, in afara de cazul in care s-a invoit cu cumparatorul sa nu raspunda de vicii.

In speta, reclamanta a sustinut ca existenta viciilor ascunse ar fi determinat-o sa nu mai achizitioneze imobilul, daca aceste vicii ar fi fost cunoscute la data cumpararii, avand in vedere ca, pe langa pretul vanzarii, de 320.000 Euro, este nevoita sa suporte cheltuieli suplimentare, de remediere a acestor vicii, in scopul intrebuintarii bunului potrivit destinatiei sale.

Instanta constata, din cuprinsul raportului de expertiza constructii/rezistenta in constructii intocmit in cauza de catre d-na expert I.C.G., ca sustinerile reclamantei sunt intemeiate.

Astfel, la obiectivul nr. 1 al expertizei, d-na expert a raspuns, avand in vedere constatarile de la fata locului si documentatia furnizata de catre Primaria Sectorului 1, ca nu au fost executate lucrarile de constructii contractate de catre parati privind apartamentul si mansarda imobilului, neexistand nici procese-verbale de receptie la terminarea lucrarilor.

De asemenea, d-na expert a apreciat, detaliind concluzia sa, ca valoarea estimativa a lucrarilor pentru realizarea constructiei, conform Autorizatiei de Construire nr. X, este de 390.000 lei.

Instanta retine ca reclamanta, conform principiului disponibilitatii, a inteles sa solicite paratilor, in baza raspunderii acestora pentru vicii, sa ii restituie o parte din pretul achitat pentru imobil, respectiv suma de bani necesara pentru remedierea viciilor.

In consecinta, instanta constata ca sunt aplicabile dispozitiile art. 1355 teza finala C. civ. 1865, conform carora cumparatorul are dreptul de a pastra bunul afectat de vicii si de a cere inapoierea unei parti din pret arbitrata prin experti.

In speta, instanta constata ca sunt indeplinite conditiile cerute de reglementarile sus-mentionate pentru antrenarea raspunderii paratilor-vanzatori G.D. si G.R.S. fata de reclamanta-cumparatoare T.L.C. pentru existenta unor vicii ascunse care afecteaza bunul imobil instrainat, respectiv viciile mentionate de catre d-na expert I.C.G. la pct. A-C din raspunsul la obiectivul nr. 5 al raportului de expertiza efectuat in cauza, pe care instanta il va omologa.

Astfel, viciile existau la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti, deoarece lucrarile contractate de catre parati au fost executate anterior instrainarii bunului imobil, in baza unor autorizatii de constructii eliberate in anul 2004, respectiv 2005.

Apoi, viciile constatate prin raportul de expertiza intocmit in cauza au avut caracterul unor vicii ascunse, in sensul art. 1352 si art. 1354 C. civ. 1865, avand in vedere ca, in speta, pentru depistarea lor, a fost necesara verificarea la fata locului de catre o persoana specializata, respectiv expertul constructii I.C.G., astfel incat se poate prezuma ca o persoana fara cunostinte de specialitate, precum reclamanta, nu a avut posibilitatea sa le observe la momentul achizitionarii bunului.

De asemenea, avand in vedere ca, pentru remedierea de catre reclamanta a viciilor constatate, d-na expert a calculat ca este necesara suma de 390.000 lei, instanta constata ca aceasta suma are un cuantum suficient de ridicat, incat sa se aprecieze ca intrebuintarea bunului e atat de micsorata, incat se poate presupune ca cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile, in sensul art. 1352 teza finala C. proc. civ. 1865.

In ceea ce priveste contravaloarea lucrarilor care sunt necesar de efectuat pentru remedierea acestor vicii, instanta o retine ca fiind in cuantum de 390.000 lei, conform concluziilor expertului, suma care reprezinta, totodata, partea din pretul bunului vandut, care se impune a fi diminuata ca urmare a existentei viciilor, conform art. 1355 C. civ. 1865, opinia expertului constructii fiind asimilata cea a "expertului" mentionat in cuprinsul acestui articol.

Ca urmare, instanta va admite, in parte, capatul de cerere privind obligarea paratilor la plata contravalorii lucrarilor de remediere a viciilor (reprezentand modalitatea de raspundere a vanzatorului pentru viciile ascunse ale lucrului, prin restituirea unei parti din pret) si, constatand ca nu a existat o clauza exoneratoare pentru vanzatori de a raspunde fata de cumparator pentru viciile ascunse ale bunului vandut, astfel incat paratii G.D. si G.R.S. vor fi obligati, in solidar, la restituirea catre reclamanta a sumei de 390.000 lei, reprezentand reducere de pret, achitat de catre reclamanta pentru achizitionarea imobilului.

In ceea ce priveste capatul de cerere prin care reclamanta a solicitat obligarea paratilor la plata sumei de 43.780 lei, cu titlu de daune-interese, instanta constata ca sunt aplicabile dispozitiile art. 1356 C. civ. 1865, conform carora daca vanzatorul cunostea viciile lucrului, el este dator, pe langa restituirea pretului, de toate daunele-interese catre cumparator.

Din cuprinsul acestui text rezulta ca singura conditie care trebuie indeplinita pentru ca vanzatorii sa fie obligati la plata catre cumparator si a daunelor-interese o reprezinta reaua-credinta din partea acestora la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv acestia sa fi cunoscut existenta viciilor ascunse si sa nu le fi adus la cunostinta cumparatorului.

Or, existenta relei-credinte din partea vanzatorilor trebuia sa fie dovedita de catre reclamanta, dovada care nu s-a facut in cauza, prin niciuna din probele administrate.

Din contra, astfel cum s-a mentionat anterior, in speta a fost necesara consultarea opiniei unei persoane specializate pentru a verifica existenta viciilor, astfel incat se prezuma ca o persoana fara cunostinte de specialitate, inclusiv reclamanta si paratii, nu aveau posibilitatea de a le observa, iar reclamanta nu a dovedit contrariul, in ceea ce ii priveste pe paratii-vanzatori.

Drept urmare, instanta va respinge cererea reclamantei, de obligare a paratilor G.D. si G.R.S. la plata daunelor-interese, ca neintemeiata.

In ceea ce priveste cererea reclamantei formulata in contradictoriu cu parata P.S.1, fata de solutia data prin incheierea de sedinta din data de 24.01.2013 asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive invocata din oficiu, instanta o va respinge, ca fiind indreptata impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

Fiind indeplinite dispozitiile art. 274 C. proc. civ. si retinand culpa procesuala a paratilor G.D. si G.R.S., instanta ii va obliga pe acestia, in solidar, la plata sumei de 14.016 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu de expert, taxa de timbru si timbru judiciar, calculate prin raportare la cuantumul pretentiilor admise.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

IN NUMELE LEGII,

HOTARASTE:

Admite, in parte, cererea precizata, privind pe reclamanta T.L.C., cu domiciliul ales _ si pe paratii G.D. si G.R.S., ambii cu domiciliul necunoscut, citati prin afisare la usa instantei si P.S.1, cu sediul _ in sensul ca:

Respinge cererea formulata in contradictoriu cu parata P.S.1, ca fiind indreptata impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

Obliga pe paratii G.D. si G.R.S., in solidar, la restituirea catre reclamanta a sumei de 390.000 lei, reprezentand reducere de pret, achitat de catre reclamanta pentru achizitionarea imobilului.

Respinge cererea reclamantei, de obligare a paratilor la plata daunelor-interese, ca neintemeiata.

Obliga pe parati, in solidar, la plata catre reclamanta a sumei de 14.016 lei, cheltuieli de judecata.

Cu apel in termen de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica de la 30 Iunie 2014.