Case invecinate. Nerespectarea autorizatiei de construire. Prejudiciu adus proprietatii vecinului.

Curtea de Apel ORADEA Decizie nr. 3217 din data de 28.05.2013

RASPUNDEREA CIVILA DELICTUALA. Art. 998-999 Cod civil.

Conform art.998 Cod civil, orice fapta a omului care cauzeaza altuia un prejudiciu, obliga pe acela din a carui greseala s-a facut sa-l repare, iar potrivit art.998 Cod civil, omul este responsabil nu numai de prejudiciul ce a cauzat prin fapta sa, dar si cel cauzat prin neglijenta sau imprudenta sa.

Din momentul în care s-a facut dovada raportului de cauzalitate între lucrarile efectuate de pârât si stricaciunile produse imobilului reclamantului, nu mai prezinta practic relevanta daca pârâtul a respectat sau nu autorizatia sub aspectul antrenarii raspunderii sale civile delictuale ci doar sub aspectul întinderii acestuia.

DECIZIA CIVILA NR.3217/R/28 mai 2013

pronuntata în dosar nr.7936/271/2004

Prin sentinta civila nr. 3989 pronuntata la data de 26 mai 2009, Judecatoria Oradea a respins cererea formulata de reclamantul F.G. în contradictoriu cu pârâtul B.L., ca neîntemeiata. Nu s-au acordat cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre instanta de fond a retinut urmatoarele:

Reclamantul si pârâtul sunt proprietarii a doua imobile învecinate, la nr. administrative 25 - CF 1512 S., nr.cad.2975/4, respectiv 23/A - CF NDF 3119 O., nr.cad.4017.

Potrivit Certificatului de urbanism nr.839/18.04.2002 si a Autorizatiei de desfiintare nr.39/03.06.2002, pârâtul a demolat casa de pe terenul situat în O., iar în baza Certificatului de urbanism nr.901/27.04.2002 si a Autorizatiei de construire nr.1757/19.12.2003, a executat o noua constructie.

Pârâtul a invocat faptul ca ridicarea noii constructii s-a realizat fara acordul sau, încalcându-se dispozitiilor art.33 si urmatoare la Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991.

Potrivit art.33 alin.6 pct.b.4 din Anexa Ordinului MLPTL nr.1943/2001 (în vigoare la momentul introducerii actiunii), acordul vecinilor reprezinta unul din avizele si acordurile legale necesare autorizarii executarii lucrarilor de constructii, iar necesitatea obtinerii acestuia este stabilita de emitentul certificatului de urbanism, în functie de specificul amplasamentului.

În conditiile în care prin Certificatul de urbanism nr.901/27.04.2002, pârâtului nu i s-a impus obligatia obtinerii acordului vecinilor, instanta de fond a apreciat ca nu s-a putut retine ca acesta a încalcat prevederile legale mentionate anterior.

În ce priveste respectarea distantei legale dintre constructii, art.610 cod civil prevede o îngradire a exercitiului dreptului de proprietate prin aceea ca impune proprietarilor fondurilor învecinate obligatia reciproca de a nu executa pe terenul lor vreuna din lucrarile prevazute de texul mentionat (puturi, fierarii, cuptoare, magazii de sare sau materiale corozive etc.), la o distanta mai mica fata de hotar decât cea prevazuta de legi si regulamente.

Prin urmare, potrivit dispozitiilor Codului civil, constructiile care se pot ridica pe un teren nu pot fi executate decât daca se lasa fata de linia despartitoare dintre cele doua locuri vecine, distanta prescrisa de regulamente si legile în vigoare, sau daca se fac lucrari în scopul de a nu se aduce vatamare vecinului.

Pentru identificarea numerelor topografice pe care sunt construite imobilele partilor si stabilirea amplasamentului acestora, în cauza s-a efectuat expertiza si contraexpertiza topografica.

Prin Raportul de expertiza întocmit în cauza, expertul a concluzionat ca amplasarea casei pârâtului nu încalca linia de hotar dintre cele doua proprietati, iar în Raportul de contraexpertiza topografica expertii au precizat faptul ca linia cadastrala dintre proprietatea reclamantului si cea a pârâtului nu coincide cu linia de folosinta, astfel ca amplasamentul casei reclamantului depaseste linia cadastrala cu 45 - 50 cm. Expertii au mai precizat faptul ca proiectia stresinii casei pârâtului nu încalca linia cadastrala.

Având în vedere ca în niciunul dintre expertii topografi nu a concluzionat ca pârâtul ar fi încalcat linia de hotar dintre cele doua proprietati, instanta de fond a constatat ca argumentul reclamantului în sustinerea cererii de demolare a casei pârâtului, este neîntemeiat.

Referitor la prejudiciul adus reclamantului prin construirea casei de catre pârât, în dovedirea acestuia, în cauza, s-a efectuat o expertiza si o contraexpertiza tehnica în constructii. Prin raportul de expertiza si respectiv, contraexpertiza întocmite expertii au concluzionat ca nu se poate stabili faptul ca executarea constructiei de catre pârât a pricinuit pagube materiale si degradari cladirii ce apartine reclamantului.

Raspunzând obiectivelor stabilite, expertii au aratat ca la ridicarea constructiei proprietatea pârâtului, nu s-a respectat planul de situatie si documentatia tehnica care a stat la baza emiterii certificatului de urbanism si a autorizatiei de construire, ceea ce ar putea sa afecteze în timp, constructia reclamantului. Expertii au precizat faptul ca pentru preîntâmpinarea aparitiei unor degradari si asigurarea unei comportari corespunzatoare în timp a constructiei reclamantului, se pot executa anumite lucrari de consolidare si remedieri.

Potrivit declaratiilor martorilor audiati în cauza, în momentul edificarii casei pârâtului, acesta a efectuat lucrari de prevenire a degradarii casei reclamantului.

Având în vedere concluziile expertilor constructori, precum si declaratiile martorilor audiati în cauza, din care nu rezulta ca prin construirea casei de catre pârât s-au adus prejudicii casei reclamantului, instanta de fond a constatat ca nu s-a facut dovada existentei unui prejudiciu actual suferit de catre reclamant, astfel ca în lipsa unei vatamari nu exista temei pentru angajarea raspunderii civile delictuale a pârâtului, potrivit art.998-999 Cod civil.

Împotriva acestei hotarâri a declarat apel reclamantul F.G. solicitând admiterea acestuia si modificarea în totalitate a sentintei în sensul admiterii actiunii.

În motivarea apelului s-a învederat ca din toate expertizele efectuate a rezultat ca pârâtul nu a respectat documentatia ce a stat la baza certificatului de urbanism si a autorizatiei de construire. În consecinta, s-a impus desfiintarea constructiei, precum si readucerea apelantului reclamant la starea tehnica avuta anterior începerii lucrarilor.

Intimatul nu a depus întâmpinare, doar prin aparari verbale a solicitat respingerea apelului.

Prin decizia civila nr.340/A din 19 octombrie 2012 pronuntata de T.B. s-a admis apelul formulat de apelantul F.G. în contradictoriu cu pârâtul B.L. împotriva sentintei civile nr.3989 din 26 mai 2009 pronuntata de J.O. care a fost schimbata în totalitate, în sensul ca :

S-a admis actiunea formulata de reclamantul F.G. în contradictoriu cu pârâtul B.L. si în consecinta :

A fost obligat pârâtul, pe cheltuiala sa, la repararea fisurilor din peretii adiacenti zonei de alipire prin decaparea tencuielii existente în zonele fisurate; prelucrarea prin daltuire în V a fisurilor din peretii de zidarie; curatirea, spalarea, amorsarea si matarea fisurilor prelucrate în V cu mortar de ciment M 100; rezugravirea încaperilor afectate; realizarea unui cos de fum (în cladire sau în afara acesteia), având dimensiunile si alcatuirea corespunzatoare pentru un cos de fum ce va depasi cu cel putin 0,5 metri înaltimea cladirii noi (conform standardului în vigoare); solutionarea portiunii de acoperis cu apa orientata catre cladirea reclamantului, posibila în urmatoarele doua variante :

- refacerea acoperisului la forma autorizata (în doua ape) sau (în cazul obtinerii acceptului reclamantului);

- montarea pe versantul mentinut a cel putin doua rânduri de opritori de zapada

conform expertizei întocmita de expert tehnic inginer C.K. care face parte integranta din hotarâre, lucrarile urmând a fi efectuate într-un termen de 3 luni de la data ramânerii definitive a prezentei hotarâri, sau, în caz de refuz, l-a autorizat pe reclamant sa efectueze lucrarile, pe cheltuiala pârâtului, inclusiv desfiintarea imobilului, înscris în CF 1513 O. cu nr. top 2976/2.

A fost obligat apelantul F.G. sa plateasca expertilor B.F., B.M. si Z.T. suma de 2850 lei reprezentând diferenta onorariu experti.

A fost obligat pârâtul intimat B.L. sa plateasca reclamantului apelant suma de 19.267 lei cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta astfel, tribunalul a retinut urmatoarele :

Reclamantul F.G. l-a notificat pe pârâtul B.L., prin intermediul executorului judecatoresc pentru clarificarea pe cale amiabila a neregulilor, daunelor ocazionate cu efectuarea constructiei proprietatea pârâtului, lipita de constructia proprietatea reclamantului. Conform procesului verbal încheiat la data de 7 iulie 2004 la sediul avocatului C.D., concilierea mai sus mentionata nu s-a putut efectua întrucât pârâtul B.L. nu s-a prezentat.

Reclamantul F.G. s-a adresat si institutiei Arhitectului Sef în legatura cu constructia vecinului sau, pârâtul B.L., primind un raspuns înregistrat sub nr. 150053/30 martie 2004, în sensul ca pentru pagubele produse s-a recomandat solutionarea pe cale amiabila sau prin instanta de judecata.

Din partea Inspectoratului Teritorial în Constructii, reclamantul a primit un raspuns înregistrat sub nr. R-24/26 martie 2004 - 03-024 în sensul ca pârâtul B.L. executat lucrari de construire Casa D+P+M în baza Autorizatiei de constructie nr. 1757/19.12.2003 eliberata de P.M.O., însa în urma verificarilor efectuate s-a constatat ca amplasamentul casei s-a modificat datorita terenului prost de fundare confirmat si de studiul geotehnic, iar orientarea apelor acoperisului nu respecta prevederile Codului civil privitor la scurgerea apelor din ploi sa cada pe terenul beneficiarului. De asemenea s-a constatat ca pe zidul situat pe mejdie exista un geam de baie care va fi închis pentru a nu avea privire spre proprietatea vecinului. S-a mai constat ca existenta unor crapaturi la casa reclamantului poate avea mai multe motive si acestea vor fi consemnate de un expert tehnic conform procesului verbal de contraventie PVC nr. 212/18 februarie 2004 încheiat de IJC Bihor.

Acelasi IJC Bihor a dispus ca în termenul de valabilitate al autorizatiei de construire, pârâtul din prezenta cauza sa-si remedieze lucrarea de constructie astfel încât apele din ploi sa cada pe terenul din proprietatea sa.

Starea de fapt mai sus prezentata este confirmata si prin probele testimoniale administrate în cauza cât si prin lucrarile de expertiza în constructii civile si topografice.

Astfel, în baza autorizatiei de construire nr. 1757/19 decembrie 2003 eliberata de Primaria Municipiului Oradea, pe o perioada de 12 luni, pârâtul a început executarea lucrarilor de construire pentru imobilul casa D+P+M, situata în O, situat în fapt între numerele administrative 23 si 25, înscris în CF nr. 1513 cu nr. top 2976/2. Constructia a început dupa demolarea unei alte case situata pe relativ acelasi amplasament, demolare ce s-a efectuat în baza Autorizatiei de desfiintare nr. 39/3 iunie 2002.

Conform concluziilor expertului tehnic A.T., pârâtul nu a respectat documentatia ce a stat la baza emiterii certificatului de urbanism si autorizatia de construire; distanta de la strada la imobil este mai mica decât în planul de situatie, latimea constructiei este mai mare decât în proiect, iar forma acoperisului este diferita fata de proiect; acumularea de zapezi pe acoperisul pârâtului poate cadea peste acoperisul reclamantului producându-i pagube.

Aceleasi concluzii, în sensul ca la executarea lucrarilor cladirii imobilului proprietatea pârâtului nu a fost respectata documentatia tehnica care a stat la baza emiterii certificatului de urbanism si a autorizatiei de construire, au fost depuse în scris si de catre Comisia de experti formata din ingineri A.M., N.T., T.O.

Cu toate ca expertul tehnic N.P.G. a aratat în concluziile sale ca amplasarea casei pârâtului nu încalca linia de hotar dintre cele doua proprietati, si anume a sa si a vecinului reclamant, Comisia de experti formata din ingineri H.A., P.D.R., I.I., au aratat ca exista o încalcare a liniei cadastrale l nivelul stresinii casei lui B.L., casa acestuia fiind practic, cu zidul lipit de cel al casei lui F.G.

Întrebati fiind expertii A.M., N.T. si T.O. despre modalitatea de intrare în legalitate a unei constructii executate cu încalcarea unei autorizatii de construire, acestia au apreciat ca fiind inoportuna din punct de vedere economic desfiintarea constructiei pârâtului, dar s-a impus executarea prin grija si pe seama pârâtului a unor lucrari e consolidare si remedieri care sa preîntâmpine aparitia unor degradari.

În fata instantei de apel s-a efectuat o alta lucrare de expertiza de catre o comisie de experti formata din ingineri B.M., B.F., Z.T., care au aratat ca se impune efectuarea unei expertize tehnice de catre un expert autorizat de catre M.L.P.A.T.

Expertul judiciar atestat MLPAT, inginer C.K. a propus câteva solutii ca si modalitate de reparare a deficientelor constatate, si anume repararea fisurilor din peretii adiacenti zonei de alipire, realizarea unui cos de fum, solutionarea portiunii de acoperis cu apa orientata catre cladirea reclamantului.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâtul B.L. solicitând modificarea în totalitate a hotarârii în sensul respingerii apelului reclamantului si mentinerii în întregime a hotarârii instantei de fond.

În motivarea cererii sale recurentul a aratat ca instanta de apel si-a fundamentat solutia pe o idee gresita, si anume aceea a nerespectarii documentatiei întocmite si autorizate de catre institutiile abilitate în vederea edificarii constructiei, fapt care daca ar fi real ar justifica într-adevar sanctiunile extrem de grave luate împotriva sa la cererea reclamantului intimat, dar fiind nereale, nesustinând solutia criticata.

S-a apreciat si ca este exagerat cuantumul cheltuielilor de judecata stabilite de catre tribunal, în conditiile în care, pe de o parte, recurentul a fost gresit citat pentru faza de administrare a probelor de la locul situarii imobilului, iar, pe de alta parte, aceste probe profita si reclamantului, deoarece în lipsa lucrarilor de expertiza actiunea nu ar fi fost dovedita.

Intimatul reclamant prin întâmpinare s-a opus admiterii recursului, solicitând mentinerea în întregime a hotarârii instantei de apel, cu motivarea ca din probele administrate în cauza s-a dovedit existenta raportului de cauzalitate între lucrarile executate de pârât si deteriorarile cauzate imobilului sau, astfel încât hotarârea este legala si temeinica, ea fiind bazata pe probe stiintifice.

Referitor la cuantumul cheltuielilor de judecata, intimatul a aratat ca acestea au fost în mod corect stabilite de catre instanta, ele fiind compuse din contravaloarea onorariului expertilor si a taxelor de timbru achitate în prezentul proces, cuantumul onorariului avocatului fiind extrem de redus.

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta a apreciat ca din momentul în care s-a facut dovada raportului de cauzalitate între lucrarile efectuate de pârâtul recurent si stricaciunile produse imobilului reclamantului intimat, nici nu mai are relevanta daca recurentul a respectat sau nu autorizatia sub aspectul antrenarii raspunderii sale civile, ci doar sub aspectul întinderii acestuia, deoarece, în masura în care documentatia a fost respectata, recurentul avea posibilitatea sa cheme în garantie proiectantul si constructorul pentru a se stabili din a cui culpa documentatia nu a asigurat siguranta imobilului reclamantului.

Tocmai de aceea, Curtea a considerat ca masurile dispuse de catre instanta de apel si care au ca finalitate pe de o parte, repararea stricaciunilor intervenite la imobilul reclamantului pe durata efectuarii lucrarilor de constructie la imobilul pârâtului, iar pe de alta parte evitarea aparitiei unor stricaciuni în viitor determinate de modul în care imobilul nou construit a fost amplasat în raport de cel existent deja, sunt legale si temeinice, fiind stabilite practic de catre expertul numit în cauza si fiind preluate de magistratii care nu au cunostinte aprofundate în acest domeniu.

Ceea ce asigura însa respectarea documentatiei de construire, cu toate modificarile efectuate de proiectant pe durata lucrarilor propriu zise, este intangibilitatea dreptului de proprietate a recurentului asupra acestui imobil, fiind exclusa sanctiunea desfiintarii acestuia, sub acest aspect solutia fiind nelegala. Câta vreme nu s-a facut dovada ca aceasta noua constructie edificata de catre recurent ar pune în pericol integritatea însasi a imobilului reclamantului, s-a apreciat ca nu exista nici un temei legal pentru a autoriza desfiintarea constructiei ridicate pe terenul proprietatea recurentului, cu respectarea unui proiect autorizat de institutiile abilitate. O astfel de sanctiune nu poate fi luata decât în masura în care s-ar constata ca autorizatia a fost obtinuta prin mijloace frauduloase sau ca obiectivul în sine reprezinta un pericol public, ori astfel de certitudini nu pot fi decalate în prezenta cauza în baza probelor administrate.

Referitor la cheltuielile de judecata, s-a precizat ca instanta de apel a facut o aplicare stricta a prevederilor art.274 Cod procedura civila, deoarece actiunea reclamantului a fost admisa, astfel încât indiferent daca ele profita sau nu si reclamantului, cheltuielile trebuie suportate de pârâtul care a cazut în pretentii.

Fata de toate cele precizate, instanta facând aplicarea dispozitiilor art.304 pct.9 combinat cu art.312 al.1-3 Cod procedura civila, a admis recursul si a modificat în parte decizia atacata în sensul înlaturarii din dispozitivul acesteia a autorizarii acordate reclamantului de catre instanta de a face demersuri pentru a desfiinta imobilul proprietatea recurentului, fiind mentinute restul dispozitiilor deciziei atacate.

S-a constatat ca recurentul nu a solicitat cheltuieli de judecata.