Acţiune în rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Întreruperea termenului de prescripţie a dreptului material la acţiune

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

Secţia a II-a civilă

Decizia rezumată nr. 2410/2015

 

Decretul nr. 167/1958, art. 3 alin. (1), art. 16 alin. (1) lit. a)

C. civ. din 1864, art. 969, art. 1039, art. 1041, art. 1546

Prin predarea posesiei bunului imobil ce face obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare, după împlinirea termenului la care s-a convenit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, promitenţii-vânzători au săvârşit un act de recunoaştere tacită a obligaţiilor asumate prin contract şi, în acest mod, în calitate de părţi în folosul cărora curge prescripţia, au renunţat la atitudinea de împotrivire sau de negare faţă de titularul dreptului ameninţat de prescripţie, ceea ce justifică producerea efectului întreruptiv al prescripţiei.

Faptul predării posesiei bunului se constituie într-o cauză de întrerupere a termenului de prescripţie atât pentru exercitarea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, cât şi pentru exercitarea acţiunii în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât ambele acţiuni dau naştere unui drept de aceeaşi natură, respectiv dreptul de creanţă.

Astfel, în condiţiile în care promitenta-cumpărătoare se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitenţii-vânzători pe calea unei acţiuni personale sau reale, termenul de prescripţie a dreptului material la acţiunea în rezoluţiunea actului începe să curgă de la data la care promitenta-cumpărătoare a aflat că nu mai este posibilă vânzarea.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2410 din 24 noiembrie 2015

Notă : Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă a fost abrogat de Legea nr. 71/2011 la data de 01 octombrie 2011.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă sub nr. xx52/3/2013, la data de 15.01.2013, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 83/22.06.2007, având în vedere neîndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate de către pârâţi; ca urmare a desfiinţării antecontractului de vânzare-cumpărare, obligarea pârâţilor, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 168.691,42 euro - echivalent a 744.030,39 lei, la un curs de 4,4106 lei pentru un euro, din care:

-100.855,84 euro reprezentând suma achitată de reclamantă cu titlu de avans conform antecontractului de vânzare-cumpărare, -67.835,584 euro, reprezentând daune-interese compensatorii în conformitate cu prevederile art. 9 din antecontract, respectiv -10.085,584 euro (10% din valoarea ratelor deja achitate) şi -57.750 euro (1650 zile întârziere x 35 euro/zi întârziere);

-constituirea în favoarea reclamantei a unui drept de retenție asupra apartamentului ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, până la achitarea de către oricare dintre pârâţi a pretenţiilor acordate de către instanţa de judecată; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâtul C. a depus întâmpinare prin care, în principal, a solicitat admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului C.

În subsidiar, pârâtul a solicitat, pe fond, respingerea, ca neîntemeiată, a cererii formulate de către reclamantă şi obligarea acesteia la plata tuturor cheltuielilor de judecată.

La termenul din data de 21.02.2014, tribunalul a respins, ca neîntemeiată, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru considerentele consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată.

Prin sentinţa civilă nr. 659 din 30.05.2013, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului C., ca neîntemeiată; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta A. în contradictoriu cu pârâtul C. şi cu pârâtul B. şi, pe cale de consecinţă,

-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 83 la data de 22.06.2007;

-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul că a obligat, în solidar, pe pârâţii B. şi C. la plata către reclamanta A. a sumei de 100.855,84 euro, echivalent în lei la data plăţii, cu titlu de avans; a stabilit în favoarea reclamantei un drept de retenţie asupra apartamentului nr. 12 situat în Bucureşti, str. V. nr. 158A, sector 2 până la îndeplinirea obligaţiei de plată a sumei de 100.855,84 euro, a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea pârâţilor la plata daunelor-interese compensatorii şi a obligat, în solidar, pe pârâţii B. şi C. la plata către reclamanta A. a sumei de 11.556,80 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut următoarele:

În ceea ce priveşte calitatea procesuală, a motivat că o atare excepţie se justifică prin prisma identităţii între persoana pârâtului şi cel care este obligat în cadrul raportului juridic dedus judecăţii.

Prin urmare, tribunalul a observat că, fiind sesizat cu un capăt de cerere în rezoluţiunea unui act juridic, rezultă că în prezenta cauză calitate procesuală au părţile acestui act juridic, respectiv reclamanta şi cei doi pârâţi.

Referitor la cel de-al doilea capăt de cerere cu privire la care s-a invocat aceeaşi excepţie, tribunalul a apreciat că şi în această privinţă excepţia este neîntemeiată, întrucât se urmăreşte repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii antecontractului. Având în vedere că în antecontract una dintre obligaţiile asumate de către reclamanta-beneficiar a fost de a achita promitenţilor vânzători preţul apartamentului (art. 10.1), remiterea materială a sumei de 30.000 euro către pârâtul B. sau transferul celorlalte tranşe în contul deschis pe numele acestuia din urmă nu poate să confere calitate procesuală pasivă doar acestui pârât, întrucât acestea sunt doar detalii formale de plată a preţului, obligaţia fiind, astfel cum s-a subliniat, asumată faţă de ambii promitenţi. S-a menţionat, în acest context, că pârâtul B. a acţionat ca mandatar al pârâtului C., conform procurii autentificate sub nr. 5164/11.12.1006.

Tribunalul nu a reţinut apărarea pârâtului C. în sensul că existenţa convenţiei autentificate sub nr. 839/27.04.2010 paralizează dreptul reclamantei de a solicita de la acest pârât restituirea sumelor avansate cu titlu de parte din preţul apartamentului promis, pentru că aceasta nu este opozabilă reclamantei. Reclamanta este terţ faţă de acest contract, neparticipând, nici direct, nici prin reprezentare, la încheierea acestuia. Aspectul că a avut sau nu cunoştinţă despre existenţa actului juridic nu poate determina încălcarea principiului relativităţii efectelor contractelor juridice. Tribunalul a menţionat că eventuala răspundere a pârâţilor se angajează în condiţiile antecontractului atestat sub nr. 83/22.06.2007, convenţia autentificată sub nr. 839/27.04.2010 neputând avea semnificaţia unei modificări a clauzelor antecontractului în această privinţă.

Cu privire la celelalte capete de cerere, tribunalul a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive ca neîntemeiată, reţinând aceleaşi considerente de mai sus care justifică formularea cererii de chemare în judecată în contradictoriu şi cu acest pârât, respectiv derularea raporturilor juridice între toate părţile iniţiale ale antecontractului, independent de actele juridice separate încheiate între pârâţi.

În privinţa fondului pricinii, tribunalul a apreciat că primul capăt de cerere este întemeiat.

Astfel, tribunalul a constatat că pârâţii nu şi-au respectat obligaţia asumată în antecontractul încheiat cu reclamanta (art. 3), în sensul de a construi un apartament pe care să îl transmită acesteia, în calitate de beneficiar, în deplină proprietate şi fără sarcini, prin act autentic de vânzare-cumpărare, la data de 30.06.2008.

Tribunalul a observat că apărarea pârâtului C., în sensul că obligaţiile asumate prin antecontract faţă de reclamantă incumbau doar pârâtului B., nu este susţinută de clauzele antecontractului şi de limitele mandatului conferit pârâtului B. prin procura autentificată sub nr. 5164/11.12.1006. A pretinde că limitele mandatului au fost depăşite, întrucât acesta nu a fost dat pentru toate obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat între părţi, este, conform motivării tribunalului, excesiv, întrucât nu se pot stabili, la momentul încheierii unei procuri, în amănunt, toate actele pe care urmează să le întreprindă mandatarul, în sensul de a specifica cu exactitate forma contractuală la care ar urma să consimtă mandantele.

Depăşirea limitelor mandatului este un aspect care priveşte strict părţile acestuia, fiind suficientă pentru reclamantă clauza din procură conform căreia pârâtul B. a fost împuternicit să negocieze înstrăinarea terenurilor şi apartamentelor ce vor compune imobilele.

Contractul iniţial de asociere dintre pârâţi nu îi este opozabil reclamantei, pentru aceleaşi considerente ale aplicabilităţii principiului relativităţii efectelor contractelor, pentru încheierea antecontractului fiind necesară şi suficientă, după cum s-a menţionat şi în preambulul acestuia („B., în nume propriu şi în calitate de mandatar, conform procurii autentificate de BNP D. sub nr. 5164/11.12.2006, al numitului C.”), doar împuternicirea conform mandatului încredinţat prin procură.

Pe cale de consecinţă, tribunalul, constatând îndeplinite condiţiile rezoluţiunii antecontractului încheiat între părţi întrucât rezultă atât neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate de către pârâţi, cât şi faptul că reclamanta şi-a executat propria obligaţie, achitând, conform art. 10.3 din antecontract, partea din preţ corespunzătoare, precum şi aspectul că pârâţii au fost puşi în întârziere prin formularea prezentei cereri, a admis acest capăt de cerere şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 83 la data de 22.06.2007.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind repunerea părţilor în situaţia anterioară, tribunalul apreciat că şi acesta este întemeiat pentru motivele expuse mai sus, reţinând că ambii pârâţi sunt obligaţi la restituirea sumei achitate cu titlu de avans, respectiv a sumei de 100.855,84 euro, echivalent în lei la data plăţii. Tribunalul a subliniat că este vorba despre o solidaritate pasivă în prezenta cauză, faţă de aplicabilitatea expresă a prevederilor art. 1039 C. civ., pârâţii obligându-se la acelaşi lucru - vânzarea apartamentului către reclamantă.

Având în vedere existenţa unei creanţe în patrimoniul reclamantei asupra pârâţilor, născută cu privire la apartament din acelaşi raport juridic existent între părţi, precum şi calitatea pârâţilor de proprietari al imobilului, tribunalul a admis şi capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenţie asupra apartamentului nr. 12 situat în Bucureşti, str. V. nr. 158A, sector 2 până la îndeplinirea obligaţiei de plată a sumei de 100.855,84 euro.

Referitor la capătul de cerere privind acordarea de daune-interese, tribunalul a apreciat că acesta nu este întemeiat.

Art. 9 din antecontract stabileşte în sarcina pârâţilor obligaţia de a „preda beneficiarului apartamentul menţionat la art. 2, până la data de 30.06.2008. În cazul în care apartamentul nu se predă beneficiarului (reclamantei) la termenul stabilit, promitenţii vânzători (pârâţii) vor fi penalizaţi cu suma de 35 euro pentru fiecare zi de întârziere. Nepredarea apartamentului către beneficiar în termen de 3 luni de la data de 30.06.2008 dă dreptul acestuia fie să solicite instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, fie să solicite restituirea sumelor deja plătite promitenţilor vânzători cu titlu de rate din preţul apartamentului şi, în plus, daune-interese egale cu 10% din valoarea ratelor deja achitate, caz în care prezentul contract va fi desfiinţat de drept, încetând a mai produce efecte juridice.”

Pe de altă parte, art. 15 din acelaşi antecontract menţionează că: „predarea apartamentului se face pe bază de proces-verbal de predare-primire-recepţie, semnat de ambele părţi. (…) Folosirea apartamentului de către beneficiar sau de către un terţ la indicaţia sau cu acordul beneficiarului este asimilată acceptării fără rezerve a apartamentului, cu toate consecinţele care decurg din aceasta. Prin folosirea apartamentului se înţelege atât mutarea efectivă în apartament, cât şi depozitarea unor piese de mobilier sau aparatură casnică în acesta.”

Prin urmare, tribunalul a observat că reclamanta, intrând în apartamentul obiect al antecontractului, a acceptat fără rezerve imobilul, astfel că nu poate pretinde despăgubiri pentru neexecutarea acestei obligaţii din partea pârâţilor, câtă vreme în antecontract s-a stabilit în mod expres că mutarea sa efectivă în apartament echivalează cu predare-primire-recepţie.

Tribunalul a precizat că daunele interese au fost stabilite la art. 9 doar pentru neexecutarea obligaţiei de predare-primire a apartamentului, nu şi pentru neexecutarea obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică (ce este prevăzută ca obligaţie distinctă, la art. 3), precum şi faptul că ultima rată de plată din preţ era condiţionată şi de data semnării contractului de vânzare cumpărare, nu numai de data semnării procesului verbal de predare-primire-recepţie a apartamentului (faţă de critica pârâtului C. că reclamanta nu şi-a îndeplinit în întregime obligaţia de plată a preţului conform convenţiei).

Reţinând culpa procesuală a pârâţilor în declanşarea prezentului litigiu, tribunalul, în conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ., i-a obligat în solidar pe pârâţii B. şi C. la plata către reclamanta A. a sumei de 11.556,80 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar.

Împotriva sentinţei primei instanţe a declarat apel reclamanta A., iar împotriva sentinţei primei instanţe, precum şi a încheierii de şedinţă din data de 21.02.2014 a declarat apel pârâtul C.

Apelanta-reclamantă a criticat sentinţa ca nelegală şi netemeinică şi a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinţei apelate în parte şi, pe cale de consecinţă, admiterea acţiunii promovate de reclamantă în întregime, în sensul obligării intimaţilor-pârâţi, în solidar, şi la plata daunelor interese compensatorii.

Apelantul-pârât a solicitat admiterea apelului împotriva încheierii de şedinţă din data de 21.02.2014, schimbarea sentinţei civile nr. 659/30.05.2013, în sensul admiterii excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe cale de consecinţă, respingerea acţiunii ca prescrisă; admiterea apelului împotriva sentinţei civile nr. 659/30.05.2013, schimbarea acestei sentinţe în tot, în sensul admiterii excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a apelantului-pârât C., iar pe fond respingerea acţiunii ca neîntemeiată; respingerea apelului formulat de intimata-apelantă-reclamantă A. ca neîntemeiat.

Prin decizia civilă nr. 211/A/29.04.2015 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti s-au respins, ca nefondate, apelurile declarate de apelanta-reclamantă A. şi de apelantul-pârât C. împotriva încheierii din 21.02.2014 şi a sentinţei civile nr. 659/30.05.2014 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă.

Pentru a decide astfel, Curtea de apel şi-a fundamentat decizia pe următoarele considerente:

Este de precizat că s-a luat în analiză cu prioritate apelul declarat de pârât, cu motivarea că, dacă ar fi găsite întemeiate criticile formulate cu privire la modalitatea de soluţionare a excepţiei prescripţiei, nu ar mai fi necesară analiza criticilor formulate de apelanta-reclamantă.

În ceea ce priveşte criticile privind greşita interpretare a dispoziţiilor legale în materia întreruperii prescripţiei Curtea a constatat că în cauză între apelanta-reclamantă şi apelantul-pârât, respectiv intimatul-pârât s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare şi contractul de construire din data de 22.06.2007, prin care pârâţii s-au obligat să construiască şi să vândă reclamantei un apartament cu două camere în imobilul ce se va edifica în Bucureşti, str. V. nr. 158 A, sector 2 în schimbul preţului de 124.500 euro.

Reclamanta a intrat în posesia apartamentului, mutându-se în cursul anului 2011, deşi imobilul nu era în totalitate finisat, nefiind racordat la utilităţi şi nici nu era terminat.

Conform art. 1201 teza a II-a vechiul C. civ., „partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenţia, când este posibil, sau să i se ceară desfiinţarea, cu daune interese”.

În condiţiile în care nu există dispoziţii speciale care să reglementeze prescripţia dreptului material la acţiune în ipoteza rezoluţiunii, se aplică regulile generale, adică termenul de 3 ani instituit conform art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

Dreptul material la acţiune specific drepturilor de creanţă rezultate din contractele sinalagmatice este compus din mai multe elemente, creditorul obligaţiei neexecutate având drept de opţiune, termenul de prescripţie este unic, creditorul având la dispoziţie un singur termen de prescripţie de 3 ani.

Practica judiciară a stabilit că, în cazul în care se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, posesia cumpărătorului echivalează cu o recunoaştere din partea promitentului-vânzător a dreptului de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, recunoaştere ce are ca efect întreruperea prescripţiei conform art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958.

Ceea ce a contestat apelantul şi a susţinut prin motivele de apel se referă la faptul că posesia reclamantei nu a întrerupt şi termenul de prescripţie în ceea ce priveşte acţiunea în rezoluţiune, apreciind acesta că reclamanta ar fi în termen să ceară exclusiv executarea în natură, încheierea actului de vânzare-cumpărare, nu şi rezoluţiunea.

Însă, Curtea consideră că, în condiţiile în care creditorul obligaţiei neexecutate are dreptul de a opta între a cere executarea contractului şi a cere rezoluţiunea lui (şi astfel cum s-a arătat anterior), el are la dispoziţie un singur termen de prescripţie, indiferent de opţiunea aleasă, întreruperea termenului de prescripţie determinată de posesia cumpărătorului operează indiferent de opţiunea aleasă.

În situaţia de faţă, în care părţile nu numai că au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, ci chiar cumpărătoarea are posesia imobilului şi a achitat cea mai mare parte din preţ, acestea sunt în prezenţa unei recunoaşteri de natură să întrerupă curgerea prescripţiei, indiferent dacă se solicită executarea în natură sau rezoluţiunea actului.

Pe de altă parte, s-a arătat că, şi dacă s-ar îmbrăţişa susţinerile apelantului (cu care Curtea nu a fost de acord), prezenta acţiune nu este prescrisă, în condiţiile în care reclamanta a luat cunoştinţă despre imposibilitatea vânzătorilor de a executa în natură obligaţia de a se perfecta vânzarea abia în cursul anului 2012, când terenul pe care este situat blocul în care se găseşte apartamentul în discuţie a fost executat silit.

Ca atare, termenul de prescripţie având ca obiect valorificarea drepturilor rezultate din neperfectarea actului în formă autentică a început să curgă abia la data la care partea interesată a cunoscut imposibilitatea perfectării vânzării, în 2012, motiv pentru care acţiunea introdusă la 15.01.2013 nu este prescrisă nici prin raportare la aceste aspecte.

Nu a fost găsită întemeiată nici critica vizând modalitatea de soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a apelantului-pârât, întrucât, acesta fiind parte în actul a cărui rezoluţiune se solicită în prezentul litigiu, are calitate procesuală pasivă.

Toate susţinerile apelantului vizând existenţa contractului de asociere dintre cei doi pârâţi şi a actului adiţional nr. 119/2007, prin care pârâtul C. şi-ar fi asumat integral răspunderea, au fost înlăturate ca lipsite de relevanţă în soluţionarea acestei excepţii, întrucât calitatea procesuală pasivă a apelantului este determinată de calitatea sa de parte în antecontract. Actele în discuţie, faţă de care reclamanta este un terţ, au rolul de a reglementa doar raporturile dintre cei doi pârâţi.

Nu a fost găsită întemeiată nici critica vizând obligarea solidară a pârâţilor la plata sumei de 100.855,84 euro.

Astfel, deşi este real că, potrivit dispoziţiilor art. 1041 vechiul C. civ., „obligaţia solidară nu se prezumă, ci trebuie stipulată expres”, Curtea a reţinut că în speţă manifestarea de voinţă cu privire la solidaritatea pasivă rezultă din convenţia părţilor, respectiv din antecontractul încheiat.

Astfel, sub un prim aspect, Curtea a reţinut că această prevedere expresă nu are în vedere folosirea unor termeni speciali, ci doar exprimarea clară şi neîndoielnică a intenţiei părţilor în sensul că debitorii se obligă solidar.

Pe de altă parte, conform art. 1039 C. civ., „obligaţia este solidară din partea debitorilor, când toţi s-au obligat la acelaşi lucru”, astfel că fiecare poate fi constrâns pentru totalitate; or, în cuprinsul antecontractului, „promitenţii vânzători se obligă să construiască pentru beneficiar apartamentul, apartament pe care se obligă să-l transmită beneficiarului după terminarea construcţiei, în deplină proprietate şi fără sarcini prin act autentic”. Din cuprinsul întregului act rezultă că promitenţii-vânzători s-au obligat la acelaşi lucru, astfel că există o solidaritate constituită prin convenţia părţilor.

Nu este întemeiată nici ultima critică ce vizează nesoluţionarea apărării privind excepţia de neexecutare a contractului de către reclamantă.

Astfel, sub un prim aspect, Curtea a reţinut că, la momentul dezbaterilor, apelantul-pârât a invocat pentru prima oară excepţia de neexecutare, susţinând în concluziile orale că s-ar fi achitat doar suma de 100.855,84 euro, deşi trebuia plătită suma de 105.825 euro, aspect pe care instanţa de fond l-a analizat în cuprinsul hotărârii (ultima pagină, paragraful penultim din considerente).

Pe de altă parte, Curtea a reţinut că nu este întemeiată critica formulată întrucât în jurisprudenţă s-a statuat că acţiunea în rezoluţiune aparţine părţii ce şi-a executat prestaţia sau e gata să o execute.

Şi mai nuanţat, s-a apreciat că această acţiune poate fi introdusă şi de partea care, deşi nu şi-a executat obligaţiile, „se declară gata să execute contractul”.

În cazul de faţă, în care obligaţiile reclamantei sunt executate în proporţie mare (100.855,84 euro din 124.500 euro, conform contractului, 123.000 euro), restul putând fi executat, dar obligaţiile pârâţilor nu mai pot fi executate (terenul fiind executat silit, iar construcţia nefiind finalizată), nu se poate imputa reclamantei neexecutarea în întregime a contractului.

De altfel, pentru a putea invoca excepţia de neexecutare este necesar, pe de o parte, ca neexecutarea să nu se datoreze faptei înseşi a celui ce invocă excepţia, faptă ce l-a împiedicat pe celălalt să-şi execute obligaţia şi să nu fi fost convenit un termen de executare.

Or, în speţă, ultima rată trebuia achitată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (exista un termen) şi chiar existenţa unei diferenţe de aproximativ 5000 de euro nu poate fi interpretată ca o neexecutare de către intimata-reclamantă, deoarece neplata sumei s-a datorat chiar culpei pârâţilor, astfel că apelantul nu poate invoca această excepţie de neexecutare.

Pentru aceste considerente, apelul declarat de apelantul-pârât a fost respins ca nefondat.

Nu a fost găsit întemeiat nici apelul declarat de apelanta-reclamantă, ce vizează exclusiv plata daunelor-interese compensatorii în cuantum de 67.835,584 euro.

Curtea a constatat că nu sunt întemeiate criticile formulate, întrucât mutarea efectivă în apartament nu îi dă dreptul la daunele solicitate.

Curtea a reţinut că, oricum, potrivit dispoziţiilor art. 9 din antecontract, dreptul la despăgubiri este condiţionat de „nepredarea apartamentului”, ce nu poate fi înţeleasă în sensul transferului dreptului de proprietate, cum susţine apelanta, întrucât acest articol are în vedere „predarea” apartamentului cu referire la posesie. Obligaţia asumată de promitenţii-vânzători cu privire la transferul dreptului de proprietate prin act autentic este asumată în art. 3 din antecontract, în art. 7 fiind stipulată şi transmiterea dreptului de proprietate asupra cotei indivize de teren, iar la art. 8 transmiterea în proprietate a cotei indivize corespunzătoare din spaţiile comune, astfel că este evident că la art. 9 nu se mai putea relua chestiunea transferului dreptului de proprietate, fiind reglementată problema „predării apartamentului”.

Prin urmare, în condiţiile în care în art. 15 se arată că folosirea apartamentului este asimilată acceptării fără rezerve a apartamentului, a fost privită ca neîntemeiată critica apelantei.

Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 296 C. proc. civ., Curtea a respins apelurile ca nefondate.

Împotriva deciziei pronunţate în apel a declarat recurs pârâtul C., solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei civile nr. 211/A/29.04.2015, în sensul admiterii apelului şi, pe cale de consecinţă, „admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi a excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a recurentului-pârât C., iar pe fondul cauzei respingerea acţiunii”.

A criticat decizia recurată pentru nelegalitate, arătând în dezvoltarea motivelor de recurs următoarele:

Instanţa de apel în mod nelegal a soluţionat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, interpretând greşit dispoziţiile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958. Recurentul susţine că instanţa de apel a aplicat o cauză de întrerupere specifică unui drept real (predarea posesiei) la un drept de creanţă rezultat din încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, cu toate că promitentul-cumpărător a dobândit doar un drept de creanţă prin încheierea antecontractului, urmând ca la finalizarea efectivă a tranzacţiei să dobândească un drept real de proprietate asupra imobilului.

Recurentul-pârât motivează că instanţa de apel a aplicat anumite dispoziţii legale la situaţii care nu pot să cadă sub incidenţa acelor texte legale. În acest sens, arată că existenţa unei stări de fapt cum este predarea posesiei, specifică unui drept real, nu poate întrerupe cursul prescripţiei pentru un drept de creanţă.

Întreruperea prescripţiei unui drept de creanţă se produce prin orice mijloc specific dreptului de creanţă, cum ar fi recunoaşterea datoriei sau o plată parţială, însă în nici un caz nu se poate susţine că prescripţia unui drept de creanţă se întrerupe prin predarea posesiei.

Cauzele de întrerupere ce vizează rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nu sunt identice cu cauzele de întrerupere ce vizează dreptul reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă finală, motivându-se că natura juridică a dreptului ocrotit prin cele două posibile acţiuni este diferită, una ocroteşte un drept de creanţă, în timp ce a doua ocroteşte un drept real.

Recurentul susţine că transmiterea posesiei bunului către promitentul-cumpărător echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având ca efect întreruperea prescripţiei dreptului material la acţiune conform art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, însă aceeaşi transmitere a posesiei nu mai poate reprezenta o cauză de întrerupere a termenului de prescripţie dacă promitentul-cumpărător solicită rezoluţiunea ante-contractului de vânzare-cumpărare. Apreciază că prin transmiterea posesiei se urmăreşte doar întreruperea termenului de prescripţie a dreptului de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma finală, nu şi întreruperea prescripţiei dreptului de a cere rezoluţiunea antecontractului.

Sub un alt aspect, a invocat că instanţa de apel a interpretat în mod nelegal textul de lege, fără a ţine seama că predarea imobilului către intimata-reclamantă s-a făcut doar de către pârâtul B., situaţie în care prescripţia a fost întreruptă doar de către B., nu şi de către C.

A fost criticată şi argumentaţia subsidiară reţinută de către instanţa de apel cu referire la împrejurarea că intimata-reclamantă a luat cunoştinţă despre imposibilitatea executării în natură a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma finală abia în cursul anului 2012. S-a motivat că o atare justificare ar putea viza doar prescripţia dreptului de a solicita executarea în natură a contractului, nu şi rezoluţiunea antecontractului.

Prin al doilea motiv de recurs s-a invocat soluţionarea nelegală a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a recurentului pârât C.

A precizat că excepţia invocată nu a vizat niciodată primul capăt de cerere reprezentat de rezoluţiunea antecontractului, ci doar pe cel de al doilea capăt de cerere, şi anume restituirea sumelor de bani plătite cu titlu de avans numitului B.

Consideră că obligaţia de a restitui sumele încasate se poate naşte doar în contradictoriu cu cel care a încasat aceste sume, nu şi cu alte persoane care nici măcar nu au avut cunoştinţă de încasarea acestor sume de bani.

Instanţa de apel a analizat doar în mod formal această excepţie, rezumându-se să constate faptul că simpla inserare a numelui recurentului-pârât C. în antecontract este suficientă pentru a stabili calitatea sa pasivă, însă calitatea procesual pasivă limitată pentru al doilea capăt de cerere se determină în raport de titularul obligaţiei de predare a sumelor încasate, nu în raport cu calitatea de parte prevăzută în antecontract.

Raportul juridic dedus judecăţii în cadrul celui de-al doilea capăt al cererii de chemare în judecată priveşte restituirea de către pârâţi, în solidar, a sumei de 100.855,84 euro, însă, arată recurentul, toată această sumă a fost încasată de un singur pârât, care nu a beneficiat niciodată de o procură expresă pentru încasarea întregii sume, aspect sesizat de instanţa de apel, dar pe care această instanţă nu l-a valorificat într-o manieră justă.

Soluţia respingerii excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a recurentului-pârât C. este ilegală, deoarece acesta nu poate fi ţinut la îndeplinirea unei obligaţii la care nu şi-a dat consimţământul şi nu a luat parte în vreun fel anume.

S-a mai motivat că instanţa de apel în mod nelegal a dispus obligarea în solidar a pârâţilor la plata sumei de 100.855,84 euro.

Invocă prevederile art. 1041 C. civ. din 1864, potrivit cu care „obligaţia solidară nu se prezumă, trebuie să fie stipulată expres”. În cauză solidaritatea între cei doi pârâţi nu a fost stipulată expres, iar dispoziţiile art. 1039 C. civ. privind existenţa unei solidarităţi constituite prin convenţie nu sunt incidente în prezenta cauză, deoarece acţiunile întreprinse de către pârâtul B., cum ar fi încasarea integrală a preţului doar pentru sine şi predarea apartamentului către intimata-reclamantă, nu au acordul celuilalt promitent vânzător şi, prin urmare, nu a existat solidaritate convenţională.

În drept, a invocat art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Intimata-reclamantă A. nu a formulat întâmpinare.

Examinând recursul în cadrul controlului de legalitate, prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte a reţinut următoarele:

Primul motiv de recurs se întemeiază pe cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din perspectiva interpretării şi aplicării greşite a dispoziţiilor art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă, susţinându-se că faptul predării posesiei unui bun imobil se constituie într-o cauză de întrerupere a termenului de prescripţie doar pentru exercitarea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, nu şi pentru acţiunea în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

În sprijinul acestui motiv s-a invocat natura juridică diferită a dreptului ocrotit prin cele două posibile acţiuni, arătându-se că acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare ocroteşte un drept real, în timp ce acţiunea în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare ocroteşte un drept de creanţă.

Este de necontestat că, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de construire încheiat la data de 22.06.2007 între recurentul-pârât C. şi intimatul-pârât B., în calitate de promitenţi-vânzători, pe de o parte, şi intimata-reclamantă A., în calitate de promitentă-cumpărătoare, pe de altă parte, s-a transmis, în cursul anului 2011, posesia apartamentului ce a făcut obiectul acestei convenţii.

La 15.01.2013, intimata-reclamantă a promovat acţiunea dedusă judecăţii, având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Potrivit art. 1021 teza a II-a C. civ. din 1864, partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenţia când este posibil sau să i se ceară desfiinţarea cu daune-interese.

Din conţinutul dispoziţiilor legale enunţate rezultă că reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare, are la dispoziţie două acţiuni pentru protecţia sau realizarea dreptului său, putând opta pentru oricare dintre ele, respectiv o acţiune prin care să solicite executarea în natură a obligaţiei, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi o altă acţiune în desfiinţarea contractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Pe calea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare se urmăreşte valorificarea unui drept de creanţă, iar nu a unui drept real, aşa cum susţine reclamantul. În conţinutul raportului juridic obligaţional născut din antecontractul de vânzare-cumpărare intră un drept de creanţă - jus ad personam - căruia îi corespunde o obligaţie de a face - aut facere. Acţiunea civilă prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în cazul obligaţiei de a face decurgând din antecontract, are caracter personal, deoarece pe calea unei astfel de acţiuni reclamantul îşi valorifică un drept de creanţă, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului corelativ obligaţiei pârâtului de a efectua toate demersurile necesare în vederea încheierii acestuia.

Faptul că dreptul de creanţă, a cărui realizare se urmăreşte pe calea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, este în legătură cu un imobil, nu schimbă caracterul şi calificarea acţiunii, dintr-o acţiune personală imobiliară într-una reală.

Acelaşi caracter personal are şi acţiunea prin care se solicită rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece prin intermediul său reclamantul îşi valorifică tot un drept personal, de creanţă, decurgând din contract (ex contractu).

Este de observat că ambele acţiuni dau naştere unui drept de aceeaşi natură, anume dreptul de creanţă, care se prescrie într-un termen de 3 ani stabilit conform art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

Aşadar, este vorba de un drept de creanţă ocrotit prin cele două acţiuni aflate la dispoziţia reclamantei-cumpărătoare, situaţie în care nu se poate reţine că întreruperea prescripţiei în temeiul art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958 ar putea interveni doar pentru acţiunea constând în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, nu şi pentru acţiunea în rezoluţiunea convenţiei.

Prin predarea posesiei bunului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, după împlinirea termenului la care s-a convenit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, promitenţii vânzători au săvârşit un act de recunoaştere tacită a obligaţiilor asumate prin contract şi în acest mod, în calitate de părţi în folosul cărora curge prescripţia, au renunţat la atitudinea de împotrivire sau de negare faţă de titularul dreptului ameninţat de prescripţie, ceea ce justifică producerea efectului întreruptiv al prescripţiei.

În condiţiile în care promitenta-cumpărătoare se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitenţii-vânzători pe calea unei acţiuni personale sau reale, termenul de prescripţie a dreptului material la acţiunea dedusă judecăţii începe să curgă de la data la care promitenta-cumpărătoare a aflat că nu mai este posibilă vânzarea, acest moment fiind stabilit de instanţa de apel în anul 2012 şi necontestat de recurentul pârât. Prin urmare, reţinând că acţiunea a fost introdusă la data de 15.01.2013, dreptul material la acţiune nu s-a stins prin prescripţie, aşa cum corect au stabilit instanţele de fond şi de apel.

O altă critică subsumată primului motiv de recurs se referă la faptul că recunoaşterea tacită, decurgând din predarea posesiei bunului imobil, are ca efect întreruperea prescripţiei doar faţă de autorul recunoaşterii, adică faţă de pârâtul B., care a predat bunul reclamantei, predarea posesiei fiind un act personal, care aparţine numai acestuia.

Susţinerile recurentului-pârât în acest sens nu pot fi primite, având în vedere că, aşa cum rezultă din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de construire, pârâtul B. a acţionat atât în nume propriu, cât şi în calitate de mandatar al recurentului-pârât C., conform procurii nr. 5164/11.12.2006 autentificată de BNP D.

Ambii pârâţi au calitatea de promitenţi vânzători şi, potrivit convenţiei încheiate, aceştia şi-au asumat împreună obligaţia predării apartamentului către promitenta-cumpărătoare, conform art. 9 şi 15 din antecontractul de vânzare-cumpărare şi contractul de construire.

În cauză este vorba despre o obligaţie comună asumată de către ambii promitenţi-vânzători şi, dat fiind faptul că intimatul-pârât B., promitentul-vânzător, a acţionat şi în calitate de mandatar a recurentului-pârât C., mandatul se întinde şi asupra actelor necesare executării obligaţiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, conform art. 1546 alin. (1) C. civ. din 1864. Prin urmare, nu se poate reţine că predarea apartamentului către promitenta-cumpărătoare este un fapt personal doar al promitentului-vânzător B., aşa cum susţine recurentul pentru a evita producerea efectului întreruptiv al prescripţiei şi în privinţa sa.

Al doilea motiv de recurs circumscris tot cazului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. priveşte greşita soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a recurentului-pârât C. doar pentru capătul de cerere accesoriu având ca obiect repunerea părţilor în situaţia anterioară, ca o consecinţă a desfiinţării contractului.

S-a invocat că suma plătită de promitenta-cumpărătoare cu titlu de preţ a fost încasată doar de către pârâtul B.

Argumentele recurentului-pârât sunt neîntemeiate, deoarece prin convenţia încheiată recurentul-pârât, în calitate de promitent-vânzător, alături de intimatul-pârât B., cu aceeaşi calitate au stabilit în sarcina promitentei-cumpărătoare să achite preţul apartamentului în modalitatea prevăzută prin art. 10 pct. 1, 2 şi 3, indicându-se, totodată, şi datele contului bancar pentru transferul banilor cu titlu de preţ. Obligaţia fiind executată în modalitatea convenită de părţi, recurentul-pârât nu se poarte apăra prin invocarea unor împrejurări ce depăşesc limitele cadrului contractual în care părţile au convenit executarea obligaţiilor, deoarece convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, conform art. 969 C. civ. din 1864.

Calitatea procesuală pasivă presupune existenţa unei identităţi între persoana pârâtului şi cel ce s-a obligat în cadrul raportului juridic dedus judecăţii.